NEKILNOJAMOJO TURTO RINKA: KAS ŠIAME VERSLE NESKAIDRU?

Tik pradėjusi Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) agentūrų asociacijos direktore dirbti Kristina Jadevičienė neslėpė: jos tikslas – skaidrinti NT agentūrų veiklą. Kas šiame versle neskaidru?

K.Jadevičienė sako negalinti atsakyti už visas šalyje veikiančias NT agentūras, tačiau jos tikslas – kad šios įmonės būtų atviresnės. Tai padėtų išvengti klaidingų agentūrų ir brokerių darbo interpretacijų.

– Kas turima galvoje sakant, kad NT agentūros turėtų dirbti etiškiau?

– Asociacijos vienijamos NT agentūros laikosi Etikos kodekso, Skaidrios veiklos deklaracijos, jeigu pasitaiko, brokerių etikos pažeidimus nagrinėja etikos komisija. Esame sukūrę aukštą NT agentūrų ir brokerių veiklos standartą, kuris, norėtųsi, kad taptų sektinu pavyzdžiu ir asociacijai nepriklausančioms agentūroms.

– Būna kaltinimų ir dėl melagingos reklamos, kad nuslepiami objekto trūkumai perkančiojo asmens nenaudai, kad NT agentūrų darbuotojai anonimiškai skelbia netikrus vartotojų atsiliepimus. Ar daug skundų sulaukiate dėl NT brokerių darbo? Teko girdėti nepatenkintų žmonių atsiliepimų, kad jie pasijuto savotiškuose spąstuose – su brokeriu sudarė sutartį dėl NT objekto pardavimo, ten numatė finansines sąlygas, tačiau nesusitarė, per kiek laiko jis turėtų būti parduotas.

– Asociacijos vadovės pareigas pradėjau eiti visai neseniai, per šį laiką tokių nusiskundimų sulaukti neteko. Bet kuriuo atveju bet koks nusiskundimas būtų vertinamas labai rimtai, siekiant, kad tokios situacijos ateityje nesikartotų. Tai būtų dar vienas žingsnis keliant NT agentūrų ir brokerių darbo kokybės kartelę aukštyn.

Skelbimų portaluose esančių skelbimų kainos apie parduodamą turtą dažniausiai atspindi pardavėjų lūkesčius, o ne realią rinkos kainą.

– Ar būna sudėtingų situacijų su juridiniais asmenimis? Jie turi teisininką ar teisininkų komandą, todėl sutartis dėl NT agentūros paslaugos parengia kvalifikuotai. Gal, prieš kreipiantis į NT brokerius, ir fiziniam asmeniui vertėtų apsilankyti pas teisininką?

– Sutartis paprastai rengia brokeriai, o ne klientai. Prieš metus Lietuvoje įsigaliojo naujas Pinigų plovimo prevencijos įstatymas, kurio subjektais tapo ir brokeriai. Įstatymas reikalauja skirtingų dalykų fizinių ir juridinių asmenų sutartims, apie kuriuos paprastai klientai nežino. Profesionalūs NT brokeriai gali fiziniam ar juridiniam asmeniui suteikti visą reikalingą teisinę informaciją, susijusią su NT pirkimu, pardavimu ar nuoma. Brokerio paslaugų sutartis nėra komplikuota ir bet kuris asmuo gali ją suprasti be didelių pastangų, tačiau klientas, nepriklausomai nuo to, ar jis yra fizinis, ar juridinis asmuo, visada gali pasitarti su teisininku, jei mato poreikį.

– Visada norisi parduoti greičiau ir gera kaina, bet neretai žmonės reiškia nusivylimą, kad esą per pigiai pardavė, nes už tiek panašaus objekto nenusipirksi. Ar tenka nagrinėti tokių nepatenkintų žmonių atsiliepimus?

– Dar neteko tokių skundų nagrinėti. Pasirašydamas su klientu atstovavimo sutartį, profesionalus brokeris aptaria visą pardavimo planą. Tam, kad teisingai nustatytų rinkos kainą, profesionalus brokeris atlieka vadinamuosius namų darbus – išsiaiškina panašaus nekilnojamojo turto pardavimo konkurencinę aplinką, jo likvidumą, analizuoja jau įvykusių sandorių istoriją. Ir tik tada su klientu aptaria jo siūlomą kainą. Ir tik klientas nusprendžia, ar ta kaina jam yra priimtina. Reikia atkreipti dėmesį, kad skelbimų portaluose esančių skelbimų kainos apie parduodamą turtą dažniausiai atspindi pardavėjų lūkesčius, o ne realią rinkos kainą.

– Dar nemažai skelbimų internete NT rubrikoje prasideda žodžiais "Parduodu be tarpininkų..." Matyt, taip pigiau. Kokia NT brokerio parduodamo turto dalis kaip atlygis yra protinga ir ką už tai gauna pardavėjas bei pirkėjas, ko negautų sandorį įvykdydami be tarpininkų?

– Brokeriui nepriklauso parduodamas turtas ir jo dalis kaip atlygis. Jis atlieka paslaugą, už kurią pardavėjas sumoka brokeriui sutartą komisinį. Gali būti, kad žinutė "Parduodu be tarpininkų..." yra tam tikra taktika, kaip atkreipti pirkėjų dėmesį į savo skelbimą. Matyt, vis dar yra toks stereotipas, kad be tarpininkų parduoti pigiau. Ir ši nuostata yra užsilikusi iš ankstesnių laikų, kai brokeris, norėdamas uždirbti tam tikrą pinigų sumą, atitinkama suma spekuliatyviai užkeldavo parduodamo turto kainą.

Gali būti, kad yra brokerių, kurie ir toliau dirba senais metodais ir taip kenkia brokerio profesijos prestižui. Noriu pabrėžti, kad profesionalūs brokeriai su savo klientais pasirašo kliento atstovavimo sutartį, kurioje aptaria ir jam už atliktą paslaugą sumokamą atlyginimą. Susitikimo metu brokeris išsiaiškina kliento poreikius ir įvardija veiksmų planą, kuris yra reikalingas norint efektyviai pasiekti kliento tikslus. Jei abi šalys sutaria, kad planas tinkamas, pasirašoma atstovavimo sutartis.

– Daugiabučiuose mirga marga skelbimų, kad NT agentūra ieško pirkėjui buto, tačiau pasiūlius objektą paaiškėja, kad konkretaus pirkėjo dar nėra. Kaip vertinate tokius atvejus?

– Su asociacijos nariais pasirašome Skaidrios veiklos deklaraciją, visi nariai yra supažindinami su Etikos kodeksu. Tuo remdamiesi siekiame, kad tokių atvejų tarp asociacijai priklausančių narių nebūtų. Visus asociacijos narius vienijančius dokumentus galima surasti mūsų internetiniam puslapyje. Norime, kad tos vertybės, kurios mus jungia, būtų viešai deklaruojamos ir matomos.

– Žmonės dažnai turi savo odontologą, kitų sričių gydytojus, advokatą. Kada ateis laikas turėti asmeninį NT brokerį? Medikai ir teisininkai savo kvalifikaciją gali įrodyti diplomu, o kaip įrodytų NT specialistas?

– Kad gyventojai turėtų asmeninius NT brokerius yra mūsų siekiamybė. Tikime, kad tokiu atveju ir nepatenkintų būsto įsigijimo sandorių žmonių būtų mažiau. Nes nepasitenkinimas ir klaidos dažniausiai kyla iš nežinojimo, ką ir kaip daryti. Tam ir yra NT brokeriai, kad padėtų žmonėms sudaryti maksimaliai jiems naudingą sandorį. Kartu ir suprantame, kad NT neperkame ar neparduodame / nuomojame reguliariai, kaip ir lankomės pas odontologą ar gydytoją. Tad ir asmeninis NT brokeris yra mažiau reikalingas. Tiesa, jeigu fiziniai ar juridiniai asmenys jau kartą naudojosi brokerio paslaugomis, neretai jie linkę naudotis to paties brokerio paslaugomis sudarydami kitą NT sandorį. Mielai jiems atstovavusį brokerį rekomenduoja savo pažįstamiems. Tai jau ir galėtų būti žingsnis asmeninio brokerio link.

O savo kompetencijas NT specialistai įrodo sertifikatu. Lietuvos NT agentūrų asociacija kuria bendrą standartą šioje rinkoje dirbantiems brokeriams. Tikslas yra auginti brokerio profesijos prestižą ir reputaciją. Kad jį visuomenė matytų kaip aukštos klasės specialistą, puikiai išmanantį rinką, su šia veikla susijusią teisinę bazę, savo darbo subtilybes, padedantį nekilnojamąjį turtą už teisingą kainą nupirkti ir parduoti, gebantį efektyviai suvaldyti visą pirkimo-pardavimo procesą, taupantį savo klientų brangų laiką.

Asociacija yra sukūrusi metodiką, kuri egzamino metu padeda identifikuoti brokerio profesines žinias, veiklą reglamentuojančius teisės aktus, etikos ir kultūros išmanymą, taip pat, kad būtum asociacijos nariu, brokeris turi aktyviai vykdyti šią veiklą, deklaruoti per metus įvykusius sandorius, reguliariai kelti savo kvalifikaciją ir t.t. Išlaikiusieji egzaminą gauna sertifikatą, kuris ir įrodo, kad NT brokeris yra ne tik kompetentingas, bet ir savo veikloje vadovaujasi asociacijos nariams keliamais etikos reikalavimais.