Iššūkis rekordinei būsto rinkai – senstanti visuomenė

Kai kurių ekspertų ir rinkos dalyvių vertinimu, būsto rinka išgyvena aukso amžių. Tai rodo ir SEB banko statistika. Perkamajai galiai kylant, daugiau gyventojų visose trijose Baltijos šalyse keičia, įsigyja pirmą pagrindinį gyvenamąjį būstą ar perka antrą kaip investiciją. Kartu pirkėjai tampa išrankesni, pirmenybę skiria kokybei, tad paklausos svarstyklės per šiuos metus pastebimai sviro brangesnio būsto ir pirminės rinkos link.

Baltijos valstybėse padėtis, suprantama, gerokai skiriasi. Rygoje pastebime pasiūlos perteklių, keliantį šiokią tokią sumaištį aukščiausios klasės būsto rinkoje, o Taline būsto įsigijimo sandorių skaičius stabilizuojasi.

Tačiau Vilnius pagal sandorių skaičių yra aktyviausias. Mažos palūkanos ir įsivyraujanti butų pirkimo nuomai praktika gerokai pašokdino būsto paklausą: skaičiuojama, kad naujos statybos būsto pasiūla šiuo metu siekia apie 5 tūkst. vienetų, o paklausa, tikėtina, viršys 5,5 tūkst. Naujos statybos būsto kainos pasiekė istorines aukštumas, svyruojančias nuo 1,3 tūkst. eurų už ekonominės klasės būsto kvadratinį metrą iki 4 tūkst. eurų už prabangaus buto kvadratinį metrą. Gyvenamojo būsto investicijų vidutinė pajamingumo norma siekia 4,5 proc.

Vis dėlto rinka ir jos prognozės ir toliau yra stabilios, nes būsto kainos auga proporcingai perkamajai galiai ir gyventojų pajamoms. Tokia padėtis skatina nekilnojamojo turto vystytojų konkurenciją, Lietuva ir jos sostinė domina ne tik vietinius, bet ir užsienio šalių plėtotojus – girdime ir apie Ukrainos verslininkų investicijas Lietuvoje. Nepaisant konkurencijos, rinka vystytojams ir toliau yra itin palanki. Neabejojame, kad šiemet vėl bus fiksuojamas naujos statybos būstų pardavimo rekordas.

Kita vertus, didėja rizika, kad būsto paklausa artimiausiu metu pradės trauktis. Palyginti nedideli daugumos nekilnojamojo turto plėtotojų įsiskolinimai leidžia prognozuoti, kad net ir lėtėjant būsto pardavimo mastui nekilnojamojo turto bendrovės nesusidurs su dideliais balanso pokyčiais. Tačiau augantys statybų kaštai taip pat daro įtaka būsto plėtotojų veiklos apimtims. Dėl didelės būsto pasiūlos ir konkurencijos nekilnojamojo turto segmente, rinkos dalyviai sieks išlaikyti aukštas maržas ir greičiau pardavinėti statomus būstus. Todėl tikėtina, kad ypač mažesnieji plėtotojai, neturintys masto ekonomijos, susidurs su papildomais iššūkiais.

Opiausiu reiškiniu visose trijose Baltijos valstybėse ilgainiui taps senstanti visuomenė. Po dešimties metų pagrindiniai būsto pirkėjai bus dabartiniai 15–25 metų jaunuoliai, o, pavyzdžiui, penkiolikmečių Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje yra pusantro karto mažiau negu trisdešimtmečių. Taigi, tikėtina, mažiau naujų pirkėjų ateityje įsilies į būsto rinką, ir tai vystytojus skatins smarkiai koreguoti savo veiklos strategiją.

Opiausiu reiškiniu visose trijose Baltijos valstybėse ilgainiui taps senstanti visuomenė.

Palankus metas dairytis naujų patalpų biurui

Biurų rinka tebėra stabili visose trijose Baltijos šalyse. Kylanti ekonomika, palyginti žema nuomos kaina, tačiau didelė paklausa ir pajamingumas vystytojams, nuomotojams ir investuotojams leidžia tikėtis gana nemažos grąžos. SEB banko analitikų prognozės Baltijos valstybių biurų rinkai palankios: rizika, kad nuomos kainos kris, yra nedidelė, o Lietuva, Latvija ir Estija tebėra patrauklios investuoti.

Lyginant trijų šalių sostines, vėl išsiskiria Vilnius, kur biurų paklausa yra stebėtinai didelė. Pernai rinką papildę maždaug 75 tūkst. kvadratinių metrų patalpų verslui neturėjo didesnės įtakos neužimtų biurų pasiūlai ar nuomos kainai. Ji ir toliau buvo gana stabili kone visus pastaruosius penkerius metus. Kainos pokyčių nesitikima ir 2020‒2021 metais: nors planuojama maždaug 80 tūkst. kvadratinių metrų per metus pasiūlos plėtra viršija tikėtiną paklausą ir tai gali turėti įtakos nuomos kainai, didesnės tokio augimo įtakos rinkos pusiausvyrai nesitikima.

Latvijos komercinio nekilnojamojo turto rinka tebėra gana konservatyvi. Pastaruosius dešimt metų apskritai stebėjome jos sąstingį, nebuvo įgyvendinama naujų projektų. Tačiau šiuo metu ledai pajudėjo ir artimiausius trejus metus planuojama smarki biurų ploto plėtra. Tai sudarys galimybę nuomininkams kraustytis, kuriam laikui padidins neužimtas erdves ir skatins mažinti nuomos kainą, bent jau senesnės statybos biurų.

O Taline naujų biurų sparčiai daugėjo nuo 2014 metų, daugėjo ir neužimto ploto. Verslo patalpų nuomininkų pozicijos Estijos sostinėje gerokai stipresnės, ypač derantis dėl B klasės biurų nuomos kainų ir sąlygų. Vis dėlto biurų pasiūla Taline augs ir toliau – planuojama apie 70 tūkst. kvadratinių metrų per metus, kas skatins mažinti nuomos kainą, ypač senesnės statybos biurų. Kartu mažės ir pajamingumas.

Laukiama prekybai skirto ploto didėjimo

Mažmeninės prekybos apyvarta Lietuvoje jau trečius iš eilės metus auga sparčiausiai Baltijos šalyse. Šiemet per dešimt mėnesių mažmeninės prekybos apyvarta to meto kainomis mūsų šalyje padidėjo 6,5 proc. Nors ir truputį lėčiau, bet mažmeninė prekyba šiemet augo neblogu tempu Latvijoje ir Estijoje, atitinkamai 4,6 ir 6,1 proc.

Šio tempo neatspindėjo prekybai skirto nekilnojamojo turto plėtra Lietuvoje. Tačiau jo daugėjo Latvijoje ir Estijoje, be to, laukiama pasiūlos šuolio ir Vilniuje. Nors tokia plėtra žengs koja kojon su augančia gyventojų perkamąja galia, ji neišvengiamai paskatins pokyčius Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto rinkoje ir darys įtaką prekybinio ploto nuomos kainai.

Čia ir vėl į akis krenta Vilnius, kur neužimto ploto beveik nelikę, nuomos kainos seka įkandin infliacijai, o pajamingumas yra rekordiškai mažas. SEB banko analitikai neprognozuoja didesnių rinkos svyravimų ateinančiais metais, bet visi jos dalyviai itin atidžiai stebi naujienas apie naujojo „Akropolio“ statybas, kurios pastebimai pakeis ne tik Vilniaus miesto, bet ir jo prekybos kraštovaizdį.

Latvijos rinka sėkmingai suderino net kelis didelius projektus – Rygos „Akropolį“, prekybos centrų „Origo“ ir „Alfa“ plėtrą. Tačiau planuojama, kad kaimyninėje šalyje prekybai skirto ploto 2020–2021 metais padaugės dar apie 15 proc., ir tai skatins dalį nuomotojų koreguoti kainodarą, kad būtų galima išvengti brangiai kainuojančio neužimto ploto.

Sudėtingiausia padėtis Taline, kur per pastaruosius penkerius metus prekybai skirto ploto padaugėjo 40 proc. Čia rinka itin prisotinta, spaudimas nuomos kainai didelis, tad atsiranda ir būtinybė ieškoti alternatyvių būdų, kaip išnaudoti neužimtas erdves.

Vis didesnį spaudimą komercinio nekilnojamojo turto vystytojai patirs ir dėl augančios elektroninės prekybos. Baltijos valstybėse elektroniniais kanalais šiuo metu parduodama apie 7 proc. prekių. Nors auga ir prekyba įprastose parduotuvėse ir centruose, elektroninio verslo plėtra toliau neišengiamai skatins prekybininkus ieškoti būdų konkuruoti ir pritraukti pirkėjus, o tai daugeliu atvejų gali lemti papildomas nekilnojamojo turto vystytojų ir valdytojų išlaidas.

Vis dėlto bent jau Lietuvos ir Latvijos nekilnojamojo turto rinkos ateinančių metų prognozės yra palankios, tačiau budrumo prarasti nevalia. Ateinančiais 2020 metais lėčiau augsianti Baltijos šalių ekonomika, kintantys vartotojų įpročiai, rekordiškai žema pajamingumo norma ir gerokai atsargesnis investicijų bei jų rizikos vertinimas šį optimizmą gali prislopinti.

Didieji toliau auga

Didžiausios Lietuvos transporto sektoriaus bendrovės naudojasi ekonomikos augimu ir didina apsukas. Sudarius rekordinius technikos įsigijimo sandorius, pastaraisiais metais didėjo šių bendrovių transporto parkas, plėtėsi verslas, o šiuolaikiniai IT sprendimai, pažangios vadybos ir procesų valdymo sistemos padėjo didinti efektyvumą ir konkurencingumą. Šios įmonės pradeda užimti vis didesnę savo dalį Europos vežimo rinkoje, o tai kelia nerimą rinkos senbuviams iš Vokietijos, Prancūzijos ar Ispanijos, kaip ir kitų veržlių Rytų Europos valstybių vežėjų augimas.

Turėdamos 100 ar daugiau sunkvežimių, šios įmonės turi įvairių privalumų. Pirma, jų fiksuotos sąnaudos yra mažesnės, todėl jos gali uždirbti daugiau pelno. Antra, nusprendusios įsigyti didelį sunkvežimių ar jo reikmenų skaičių, šios įmonės turi didesnę derybinę galią ir gauna tokias kainas, kokių mažas vežėjas niekada negaus. Geresnes sąlygas didelėms bendrovėms siūlo ir degalų tiekėjai.

Trečia, didelis sunkvežimių parkas ir gausus kolektyvas leidžia geriau subalansuoti veiklą: sugedusiam vilkikui ar susirgusiam vairuotojui galima greičiau rasti pamainą, o vieno kliento netektį paprasčiau yra atsverti kitais užsakymais. Apskritai, kuo daugiau technikos vežėjas valdo, tuo tankesnis gali būti jo maršrutų tinklas, vadinasi, tuo daugiau sunkvežimių juda su kroviniais, tuo daugiau pajamų. Į išplėtotą užsakymų tinklą didieji dažnai įtraukia subrangovus – galbūt pelnas būna mažesnis, tačiau mažiau ir rūpesčių dėl ilgalaikių įsipareigojimų, dėl technikos būklės ir vairuotojų. Šių subrangovų pirmiausia bendrovė ir atsisako, kai iškyla sunkumų netekus dalies užsakymų.

Ketvirta, didesnė įmonė turi daugiau galimybių pritraukti didelius užsakovus ir gauti tiesioginių užsakymų iš didelių tarptautinių bendrovių – tiek tiesiogiai iš gamintojų, tiek iš didelių tarptautinių logistikos kompanijų. Mažų įmonių galimybės dirbti be tarpininkų šiuo atžvilgiu yra ribotos, o dėl kiekvieno tarpininko verslo grandinėje mažėja vežėjo pajamos ir pelno marža.

Mažųjų galimybės

Kitaip negu Lietuvoje, likusi Europos rinka yra gana fragmentiška, joje dominuoja mažesnės bendrovės, turinčios iki 100 sunkvežimių. Rinkoje apstu smulkių užsakovų ir krovinių, o informacinės technologijos itin pagerina smulkiojo ir vidutinio verslo aplinką bei sprendimus, nes padeda užmegzti ir palaikyti tiesioginį kontaktą su mažesniais klientais.

Daugelis mažesnių Lietuvos transporto įmonių, ypač kai ekonomika kyla taip pat veikia sėkmingai. Kai paklausa išaugusi, o vilkikų trūksta, mažesnieji kartais gali išsiderėti netgi geresnę kainą negu didieji. Tačiau reikia rasti būdų, kaip nebūnant rinkos milžinu visada būti pelningiems, kurti daugiau pridėtinės vertės ir kiek įmanoma nepriklausyti nuo ekonominių ciklų svyravimų.

Vienas būdų – specializuotis, susirasti savo rinką išnaudojant savo turimus pajėgumus ir susikurti parankiausią veiklos modelį.

Norint rasti naujų galimybių, paprastai reikia išeiti iš savo komforto zonos. Ilgai gyvuojančios įmonės dažnai visą dėmesį skiria verslo priežiūrai ir neranda laiko naujovėms, kurių ieškoti taip įprasta startuoliams.

Įmones, pasiryžusias rasti strateginių galimybių augti, stebime SEB Inovacijų centre, kur mažos ir vidutinės įmonės dalyvauja spartaus verslo augimo mokymų programoje. Tarp jų buvo ir transporto įmonių, ieškančių savo išskirtinumo ir pripažįstančių, kad norint atrasti naujų galimybių, reikia ryžto išeiti iš savo komforto zonos. Proga pasėdėti kitame vežime – perprasti startuolio nuostatas ir mentalitetą – ilgametę patirtį turintiems verslininkams yra labai naudinga, skatinanti inovacijų kultūros diegimą.

Mažoms ir vidutinėms įmonėms nebūtina konkuruoti didžiulėje rinkoje su stambiais vežėjais, nes jos gali veikti siauroje ir pelningoje nišoje, visiškai patenkindamos klientų poreikius ir pasiekdamos puikių rezultatų.

Galiausiai ir mažų, ir didelių Lietuvos vežėjų reputacija Europoje yra labai gera – esame vertinami kaip patikimi partneriai, o tai sudaro pagrindą ilgalaikiams ir vertingiems santykiams su klientais. Pasitikėjimu grįstas tarpusavio ryšys padeda užtikrinti geresnę pelno maržą, rasti geresnes verslo sąlygas. Iš to naudos turi visi, nes smulkusis ir vidutinis verslas yra šalies ekonomikos pagrindas.