„Tikime ateitimi ir suprantame nuolat besikeičiančius gyventojų poreikius: dalis klientų, ypač tie, kas planuoja pirkti būstą investicijai, kruopščiai atlieka namų darbus ir yra priėmę sprendimą, todėl nori sandorį atlikti greičiau, be susitikimų su pardavėjais, jiems patiems patogiu metu. Siekdami pagerinti jų patirtį, pristatome sprendimą, kuris leis laiko bei resursų sutaupyti ir mums. Kad tokiems pirkėjams galėtume pasiūlyti ne tik savarankišką ir greitą procesą, bet ir ypač patrauklią kainą, „supaketavome“ produktus dažniausiai pasirenkamomis kombinacijomis“, – teigė „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

Būsto pirkimas nuotoliu – šių dienų realybė

„Svarstyti apie tai, jog reikėtų klientams suteikti galimybę įsigyti nekilnojamąjį turtą nuotoliu, privertė prieš kelis metus siautėjusi pandemija, kurios apribojimai verslus ir gyventojus skatino ieškoti naujovių. Tuo metu suklestėjo internetinė prekyba, o virtualus bendravimas leido dar aiškiau suprasti, kaip skaitmeniniai sprendimai leidžia sutaupyti laiko ir didina gyvenimo komfortą. Visuotinio mobilumo suvaržymo metu bene pirmieji ėmėme vykdyti nuotolinius pardavimus. Nauju būdu vykdėme susitikimus su klientais, būsto įsigijimo konsultacijas bei sutarčių pasirašymą. Iš pradžių šis pokytis buvo sutiktas su tam tikra skepsio doze, tačiau ilgainiui sulaukė vartotojų pasitikėjimo ir jį sėkmingai taikome iki šiol. Nuosekliai tobulindami pardavimų strategiją žengėme dar vieną žingsnį ir supaprastinome pirkimo procesą bei pasiūlėme inovatyvų sprendimą – virtualų „Citus“ sandorį“, – pažymėjo M. Galdikas.

Pastebime poreikį būstus įsigyti virtualiai ir iš užsienyje gyvenančių tautiečių. Neretai jie būna sukaupę pinigų ir nori juos investuoti Lietuvoje.

 

Virtualaus sandorio metu sudaroma preliminari būsto pirkimo sutartis, o notarinė sutartis, kaip ir iki šiol, taip pat gali būti pasirašoma per atstumą, bendradarbiaujant su tokia praktika užsiimančiais notarais.

Kompanijos vadovas tiki, kad virtualus sandoris privalumų suteiks ne tik tiems žmonėms, kurie NT perka investicijai, bet ir savarankiškai bei greičiau – be pardavėjų įsikišimo – norintiems priimti sprendimą.

„Pastebime poreikį būstus įsigyti virtualiai ir iš užsienyje gyvenančių tautiečių. Neretai jie būna sukaupę pinigų ir nori juos investuoti Lietuvoje. Investuojantys žmonės brangina laiką ir ieško paprastumo, tačiau kartais juos riboja ir fizinis atstumas. Dėl šių aspektų, pavyzdžiui, JAV virtualus būsto įsigijimo procesas taip pat išpopuliarėjo COVID–19 pandemijos metu. Stebėdami globalias tendencijas įžvelgiame galimybę pagerinti būsto pirkimo patirtį jo pirkėjams“, – sakė „Citus“ direktorius.

Projektas „Miško ardai by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Sutaupyti galima net iki 23 000 Eur arba 11 proc.

Pasak „Citus“ direktoriaus M. Galdiko, virtualaus sandorio paslauga startuos su 11 NT objektų. Bus galima įsigyti investuotojams patrauklius 1–3 kambarių butus su parkavimo vietomis ir dviračių saugyklomis projektuose Vilniuje „Miško ardai by CITUS“, „Kaip Niujorke by CITUS“, paskutinius butų „paketus“ „Visi savi by CITUS“ bei apartamentus poilsiui ir nuomai su parkavimu projekte „Nemunas by CITUS“, Druskininkuose.

Projektas „Nemunas by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Vilniaus projektuose kol kas lauks 9 pasiūlymai su 1,5–3 kamb., 25–73 kv. m ploto butais, kurių kiekvienas komplektuojamas parkavimo vieta, o butai „Miško arduose by CITUS“ – ir su dviračių saugyklomis.

Dar trys 1–2 kamb., 19–39 kv. m ploto apartamentai Druskininkų „Nemune by CITUS“ komplektuojami su parkavimo galimybe (projekte parkavimo vietos bus nežymėtos). „Citus“ svetainėje bus pateikiama visa reikalinga informacija apie šiuos būstus.

„Nemunas by CITUS“ interjero vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

„Turtinius vienetus internete komplektuosime taip, kaip juos dažniausiai ir įsigyja skirtingų poreikių pirkėjai: pavyzdžiui, investuotojams – mažesnio ploto butas, su parkavimo vieta ir dviračių saugykla ar sandėliuku; šeimai – didesnis butas, su dviem parkavimo vietomis ir pan. Būtent perkant internetu visą paketą pasiūlysime pačią geriausią kainą. To pasiekti leidžia ir mūsų sutaupomi pardavimų komandos resursai, taip pat patrauklesnę kainodarą taikysime projekto pradžioje – siekdami padidinti pirkėjų susidomėjimą“, – pabrėžė „Citus“ vadovas.

Pavyzdžiui, vienas buto „Miško arduose by CITUS“ „komplektas“ siūlomas su 23 tūkst. Eur viršijančia nuolaida, kito nuolaida siekia 11 proc. visos turto kainos. Bendrai, nuolaidos esamam asortimentui svyruoja nuo maždaug 4,5 iki 23,2 tūkst. ir nuo 3 iki 11 proc., priklausomai nuo projekto ir konkretaus turto „komplekto“.

„Miško ardai by CITUS“ interjero vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

„Šiuos pasiūlymus rasti ir patraukliausią kainą gauti bus galima tik sudarant virtualų sandorį „Citus“ svetainėje – šių turtinių vienetų nebus bendroje pasiūloje projektų svetainėse, jų nesiūlys ir kompanijos atstovai susitikimuose su klientais įprasto pardavimų proceso metu“, – atskleidė M. Galdikas.

Įvertinus pirminius virtualaus sandorio rezultatus ir klientų poreikius, taip pat turimo sandėlio dydį, asortimentą planuojama plėsti, papildant jį įvairesniais būsto paketų pasiūlymais, o patį sprendimą tobulinti, pasiūlant inovatyvesnes ir paprastesnes funkcijas.

Projektas „Nemunas by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Būsto pirkimas internetu: praktiniai žingsniai

Būstas yra vienas brangiausių pirkinių, tad pasiūlymas sutrumpinti preliminariojo sandorio sudarymo kelią ir gauti geresnę kainą dar visai neseniai galėjo sulaukti abejonių ar priversti ieškoti kažkur slypinčių „kabliukų“. Tačiau paprasti ir kitose srityse patikrinti sprendimai leis palengvinti pirkėjų kasdienybę.

Projektas „Visi savi by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Būsto įsigijimas internete vyks paprastai, greitai bei patikimai. Klientams interneto svetainėje bus pateikiama svarbiausia būsto informacija. Su ja susipažinę ir išsirinkę dominantį, jie portale „Dokobit“ užpildys sutartį ir pasirašys ją el. parašu. Užsakymą patvirtinus atsakingiems „Citus“ specialistams, teliks sumokėti rezervacinę būsto įmoką.

„Dokobit“ sistema yra sukurta lietuvių, o dabar valdoma vienos sparčiausiai Europoje augančių bendrovių, norvegų el. tapatybės sprendimų teikėjos „Signicat“.

Beje, projekte „Miško ardai by CITUS“ yra galimybė virtualiai, nuotoliniu būdu užtvirtinti ir notarinį sandorį.

Tyrime apklausiama daugiau kaip 500 Vilniaus ir Kauno gyventojų, per paskutinius kelerius metus planavusių pirkti būstą arba jo ieškojusių ar artimiausiu metu ketinančių tai daryti. Respondentų teiraujamasi, kas jiems yra svarbiausia renkantis būstą.

Atsakymuose į akis labiausiai krenta šiais metais sumažėjusi kainos ir lokacijos svarba: juos, kaip svarbiausius kriterijus, nurodė, atitinkamai, 82 ir 78 proc. tyrimo dalyvių. Pernai šie klausimai surinko 89 ir 84 proc. atsakymų, 2021 m. vieta mieste, remiantis rezultatais, buvo net šiek tiek svarbesnė už kainą. Tokį žemą rezultatą kainos aspektas turėjo tik 2021 m. – prasidėjus būstų pirkimo vajui.

„Tai galima paaiškinti nuomone, jog dabar „ar taip, ar taip yra brangu“. Nepasitvirtinęs kainų mažėjimo lūkestis ir pakilusios „Euribor“ palūkanos bendrą kainos svarbos suvokimą silpnina. Tikriausiai, neatsitiktinai išaugo finansinių įsigijimo sąlygų – pradinio įnašo dydžio, įmokų skaidymo, banko kreditavimo – svarba. Ji ūgtelėjo 6 proc. punktais, nuo 28 iki 34 proc., nors ankstesniais metais nuosekliai mažėjo“, – aiškino „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė.

Andželika Keršytė. „Citus“ archyvo nuotr.

Ji vardija, kad šiemet dar padidėjo būsto suplanavimo ir dydžio (nuo 46 iki 51 proc.), infrastruktūros arba atstumų iki svarbiausių kasdienių objektų (nuo 36 iki 46 proc.), energinio efektyvumo klasės (nuo 33 iki 40 proc.) bei draugų ir pažįstamų rekomendacijų (nuo 6 iki 11 proc.) svarba. Tačiau mažiau svarbiomis kriterijais, respondentų teigimu, tapo parkavimosi galimybės (nuo 53 iki 47 proc.).

„Šiuos pokyčius galėjo lemti infliacija, miestų plėtros kryptys ir transporto situacijos pasikeitimai. Tačiau realybėje žmonės sprendimą dėl būsto įsigijimo priima remdamiesi jau kitais kriterijais ir jų pokyčiai šiek tiek neramina“, – sakė A. Keršytė.

Gilesnė tyrimo rezultatų analizė rodo, kad anksčiau svarbūs kokybės, plėtotojo patikimumo ir reputacijos, profesionalumo ar būsto lokacijos aspektai vis dar išlaiko didžiausią reikšmę, tačiau jų santykinė įtaka pasirinkimui sumenko bemaž perpus.

Ieško akcijų ir dovanų

„Citus“ pardavimų vadovė, dalyvaujanti daugybėje susitikimų su klientais, pabrėžia, kad pastaruoju metu žmonės dažniau dėl nuolaidų daro kompromisus su poreikiais, nes ne visada gali įsigyti tai, ko nori ir ieško. Be jokios abejonės, sumažėjus įperkamumui, plėtotojams ėmus aktyviau siūlyti nuolaidas ir eiti į derybas su pirkėjais, geriausią pasiūlymą atrasti yra labai svarbu. Tačiau, pasak ekspertės, tai negali užgožti visų kitų kriterijų.

„Citus“ archyvo nuotr.

„Pastebime, kad į susitikimus žmonės kartais ateina pamatę reklamą apie naują pasiūlymą. Taip pat kiek dažniau būna menkiau pasiruošę, o retkarčiais – net neatlikę pirmo žingsnio ir neįsivertinę savo finansinių galimybių. Todėl negali realizuoti savo poreikių ir, dėl finansinių galimybių, turi rinktis kitą lokaciją ar jiems mažiau patrauklų projektą. Tad pastaruoju metu dažniau sprendimą nulemia didesnė nuolaida“, – sakė A. Keršytė.

Ji pabrėžia ir primena, kad nežiūrint susiklosčiusių aplinkybių būstas yra viena didžiausių ir atsakingiausių investicijų. Jo pirkimui reikia negailėti laiko, kruopščiai pasiruošti ir padaryti namų darbus. Labai svarbu įvertinti ir būsimus pokyčius: tikėtina, mažesnes mėnesines įmokas dėl mažėsiančio „Euribor“, kaip prognozuojama, kilsiantį darbo užmokestį ir pan.

Planuojant biudžetą reikia žinoti mažiausią sumą, už kurią norėtumėte nusipirkti, ir didžiausią, kurios negalite viršyti – jei perkate su banko paskola tai bus suteikiamos paskolos suma.

 

1. Aiškiai įsivardyti poreikius

Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus – vien pažiūrėti sudominusio projekto interneto svetainę negana. Reikia išsigryninti poreikius ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Dažniausiai, žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius.

Planuojant biudžetą reikia žinoti mažiausią sumą, už kurią norėtumėte nusipirkti, ir didžiausią, kurios negalite viršyti – jei perkate su banko paskola tai bus suteikiamos paskolos suma.

2. Kainą vertinti kompleksiškai

Vertinant skirtingus projektus, reikia vertinti ne tik jų bendrą kainą, tai yra banko paskolos dengimo sumą (jei perkama per banką), bet ir mėnesines būsto išlaikymo bei kitas išlaidas, kurios gali atsirasti dėl konkretaus būsto pasirinkimo – eksploatacines išlaidas, kasdienes keliones iki svarbiausių objektų (darbo, mokyklos ar darželio, parduotuvės, sporto klubo), energinio efektyvumo klasę – kuri, kuo aukštesnė, tuo daugiau leidžia sutaupyti – ir panašiai.

„Citus“ archyvo nuotr.

Kartais tai atskleidžia, kad bendroje sumoje pigesnis projektas, kas mėnesį mokant paskolą, pigesnis bus tik simboliškai, tačiau, galbūt, neturės tam tikrų privalumų. Arba brangesnis projektas leis sutaupyti jo išlaikymo ar kitų kasdienių kaštų, kurie „kompensuos“ kainos skirtumą.

3. Įvertinti būsto likvidumą

Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą būstą sėkmingai parduoti. Jo likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5–10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendiniai. Vietą ir jos potencialą įvertinti padėti gali atitinkamos srities specialistas, verta pasidomėti ir miesto plėtros strategija konkrečioje lokacijoje.

Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi techniniai sprendiniai (statybinės medžiagos, energinio efektyvumo sprendimai ir t. t.) ir kurie turės geriausius socialinius sprendinius (bendruomenė, kiemo erdvės ir įranga ir t. t.) bei bus lokacijoje, apsuptoje gerai išplėtotos infrastruktūros.

4. Ieškoti namų, o ne nuolaidų ir dovanų

Būstų pardavėjai siekia atkreipti klientų dėmesį nuolaidomis ar dovanomis, tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką jų aplankymui skirti, pirmiausia, pagal privalumus. Būtina išsiaiškinti, ir kodėl nuolaidos siūlomos: siekiama išparduoti mažą projekto būstų likutį, parduoti mažiau patrauklius būstus ar tiesiog išsiskirti konkurencinėje aplinkoje. O gal įmonė turi finansinių problemų arba kaina buvo padidinta ir tada padaryta nuolaida?

„Citus“ archyvo nuotr.

Pasirinkus nepatikimą plėtotoją kyla rizika prarasti pradinį įnašą, tačiau didžiausia grėsmė, kad ateityje, įmonei bankrutavus, pirkėjas neteks visų garantijų, nekokybiškų darbų taisymas taip pat „kris“ ant savininko galvos ir piniginės. Vienas iš akivaizdžiausių patikimumo atributų – ilgas darbas rinkoje, sėkmingai įgyvendintų projektų skaičius ir planai ateičiai.

„Suprantame, kad šiuo metu suderinti būsto poreikius ir finansines galimybes nėra paprasta, todėl visada rekomenduojame, jei pavyksta gauti banko finansavimą svajonių būstui, įsivertinti, kad mėnesinė įmoka mažės ir taps priimtinesnė artimiausių 1–2 metų perspektyvoje. Todėl išmainyti savo ar savo šeimos poreikius, patrauklesnį, mielesnį projektą į nuolaidą ilgesniu periodu nėra geriausia išeitis“, – kalbėjo „Citus“ pardavimų vadovė.

Derybos – šiandienos aktualija

„Šiandien įprasta, kad derėtis dėl būsto galima ir net reikia. Tačiau ir pačias derybas reikia suvokti ne kaip kovą, bandant išpešti kuo didesnę naudą sau ir pardavėją vertinant kaip priešininką, besistengiantį padaryti tą patį. Derybos yra taktikos ir diplomatijos partija, kurioje du lygiaverčiai partneriai turi pasiekti abiem pusėms naudingiausią rezultatą. Tai labiau kopimas į viršukalnę bendradarbiaujant nei katės ir pelės žaidimas“, – įsitikinusi ekspertė.

„Turime atkreipti dėmesį, jog būstas laikui bėgant gali tapti dar

„Citus“ archyvo nuotr.

sunkiau įperkamas, todėl, pirmiausia, reikia rasti labiausiai poreikius atitinkantį įperkamą variantą ir, žinoma, derėtis su pardavėju dėl geriausių sąlygų. Ieškodami didžiausios nuolaidos galime ją rasti projekte, kuris neatitiks mūsų poreikių. Todėl turime mąstyti plačiau, įvertinti plėtotojo patikimumą ir jo galimybes pateikti tokią kainą, kokios reikia mums“, – kartojo pašnekovė.

A. Keršytė pirmiausia rekomenduoja apsibrėžti, kas yra svarbiausia būsto sandoryje ir griežtai to laikytis. Sėkmingu būsto sandorio laikyti negalima vien todėl, kad pavyko suderėti gerą kainą. Svarbiausia, kad būstas atitiktų poreikius ir tikslus. Tada jau galima vertinti bendravimo su pardavėju kokybę ir pagalbą renkantis, viso proceso sklandumą, bendrą būsto kainą, įmokų dydžius ir terminus. Dar ir dovanų gavote? Sveikiname, Jūsų sandoris – tikrai sėkmingas!

Pirmasis susitikimas – būsto poreikių išsiaiškinimas

Pirkimo procesą išskaidykite tokiomis dalimis: pirmasis susitikimas būsto pasirinkimui; pasirengimas deryboms – informacijos paieška ir pozicijos suformulavimas; derybos ir kompromiso radimas; galutinių sąlygų išsiaiškinimas ir raštiškas detalių užtvirtinimas (rezervacijos sutartis, preliminarioji pirkimo sutartis ar pan.); pirkimo užbaigimas – sukirskite rankomis.

Pirmojo susitikimo metu sutarkite dėl poreikių ir lūkesčių. Šiame etape jokiu būdu nepradėkite derėtis dėl pirkimo sąlygų. Kol kas susikoncentruokite į tai, ko ieškote, ko jums iš tiesų reikia. Išsirinkite derybų objektą, o tada reikės atlikti namų darbus – išsiaiškinti, ar kaina pagrįsta, kokia pardavėjo taktika ir kaip elgtis jums.

Neretai žmonės bendrauja su pardavėjais vadovaudamiesi klaidingais stereotipais, todėl stenkitės juos pamiršti. Gerbkite žmogų, su kuriuo bendraujate – Jūs šiame procese lygiaverčiai partneriai.

Taip pat dažnai galvojama, kad reikia neparodyti, jog jums patinka nusižiūrėtas būstas, nes susilpnės derybinės pozicijos. Priešingai – jei rodysite emocijas, pademonstruosite, kad būstas patinka ir kodėl pardavėjas turės daugiau motyvacijos padėti jums būstą įsigyti bei pasiūlyti geriausias sąlygas.

„Citus“ archyvo nuotr.

Gerai pasiruošę deryboms galėsite gauti geriausias sąlygas

Taigi, išsirinkus būstą, pasikonsultavus su specialistais ir išsiaiškinus, ar jo siūloma kaina yra teisinga, liko suderinti pirkimo sąlygas ir galutinę kainą. Tai ir bus antrojo etapo – derybų – objektas. Kad galėtumėte derybose pasiekti geriausio rezultato, būtinai skirkite laiko pasiruošimui.

Pirmiausia, išsiaiškinkite, kiek galite derėtis dėl kainos. Derybos dėl kainos galimos beveik visada, tačiau nepakanka argumento, kad Jūs norite sutaupyti arba, kad kaina yra per didelė. Kainos skirtumas, kurį galite suderėti, gali priklausyti nuo realios būsto kainos, pardavėjo taikomos nuolaidų ar dovanų taktikos, nuo to, ką pardavėjui galite pasiūlyti patys, galiausiai, nuo būsto ir būsto plėtotojo specifikos, kuri gali tapti argumentu.

Tačiau tam tikrų sąlygų išsiderėti galite net ir tuo atveju, jei pateikta būsto kaina yra teisinga, o pardavėjas nesiūlo nuolaidų arba siūlo jas mažesnes. Tačiau tam turite pagalvoti, ką galite padaryti jūs: gal sumokėti didesnę pradinę įmoką, gal net visą būsto kainą iškart, gal ketinate pirkti daugiau nei vieną būstą iškart (tarkim, investicijoms, tėvams ar vaikams), o gal galite rekomendacijų keliu atvesti dar būsto pirkėjų? Tokie pasiūlymai paskatins pardavėją pasistengti dar labiau.

Paskutinis būdas gauti geresnį pasiūlymą yra konkretaus būsto analizė: lyginant kelis panašius butus tame pačiame projekte, gal kažkurio bus, tarkime, kiek mažesnis balkonas, prastesnė pusė, tačiau jus tai tenkins. Tokiu atveju taip pat galite bandyti išsiderėti geresnes sąlygas.

Pačiose derybose prisiminkite kelis svarbius dalykus:

1. Jūsų tikslas – bendradarbiavimas, o ne karas dėl sąlygų.

2. Būkite padėties šeimininkais, kontroliuokite pokalbio eigą.

3. Nepradėkite susitikimo nuo sąlygų derinimo.

4. Nebijokite parodyti, kad būstas jums patiko.

5. Atvirai ir aiškiai įvardinkite, kokių sąlygų pageidaujate.

6. Dėmesingai klausykitės – taip parodysite pagarbą.

7. Ieškokite ir kartu judėkite link tikslo (žiūr. punktą #1).

8. Labai svarbu: niekada dėl sąlygų nesiderėkite telefonu ar el. paštu, darykite tai tik susitikę tiesiogiai.

– Galbūt yra vilties, kad sumažės nekilnojamojo turto kainos?

– Tos viltys iš savęs turi galimybę išsipildyti. Jeigu žmonės masiškai pradės tuo tikėti, yra galimybė, kad savaime išsipildančios viltys gali patapti realybe. Bet, iš kitos pusės, turime kitokią realybę – aukšta infliacija, pakankamai didelės gyventojų santaupos arba pajamos indėliuose, noras skolintis bei bankų noras skolinti – visas šis kokteilis lemia, kad vieni gali norėti kainų mažėjimo, bet yra rinkos dalyviai. Apie 90 proc. savininkų Lietuvoje nenori, kad jų būstas pigtų.

– Tačiau pirkimo-pardavimo sandorių mažėja. Galbūt didžioji gyventojų dalis, kurie norėjo įsigyti, jau tai padarė ir statosi būstus, o pirkėjų sumažėjo?

– Matome cikliškumą. Dalis investuotojų, kurie pirko penktą ar dešimtą būstą tikėdamiesi, kad kils kainos ir tai bus lengvas uždarbis, dabar gal kažkiek ir atsitraukė, ir patys mato, kad perspektyvos nėra tokios šviesios ir džiuginančios, galbūt pasižiūri kitų alternatyvų. Tai, kad šiuo metu yra galimybė pasiderėti, gauti palankesnę kainą, išsiderėti nuolaidą. Ar tai reiškia, kad matysime kainų kritimą, kurio galbūt kažkas tikisi, kaip kokiais 2009 metais, aš abejočiau. 2009 metais esminis momentas buvo bankai, kurie uždarė paskolų kranelius ir žmonės nebegalėjo gauti paskolų. Dabar kol kas matome rekordines paskolų išdavimo apimtis, pinigų kiekis didėja ir tai neišvengiamai daro pinigų nuvertėjimo aplinkybes. Būstas yra vienas būdų apsaugoti pinigus. Viskas infliuoja, kartu ir nekilnojamojo turto kainos. Šie metai gali būti permainingi, su kainų pakrypimais į viršų ir į apačią, bet kažkokio svajonių kainų kritimo būsimiems pirmojo būsto pirkėjams nesiryžčiau žadėti.

– Gal ta situacija tokia, kad sandoriai sustoja, nes vieni laukia, kada kainos stabilizuosis, o kiti laukia kainų sumažėjimo? Kai abi pusės laukia, tai viskas ir stovi?

– Nėra taip, kad stovi. Yra reikšmingas sulėtėjimas – penktadaliu lyginant su 2021 metais. Laukimas buvo 2022 metų pabaigoje, rudenį ir žiemą, kai matėme daug neigiamų žinučių, kad laukia labai brangus šildymo sezonas, neaišku, kiek žmonėms liks pinigų pragyvenimui, jog palūkanos kyla. Buvo daug baimių. Į šiuos metus įžengėme su labiau pozityviais dalykais. Ir palūkanos taip stipriai nebekils, šildymo kaštai sureguliuoti, elektra biržoje kaip ir pinga. Tad visos problemos, kurios praeitais metais atrodė gąsdinančios ir stabdė nekilnojamojo turto rinką, dabar kaip tik matau, kad jos blėsta ir šiais metais pavasarį galime pamatyti įvairių staigmenų, kad nekilnojamojo turto rinka vėl šuoliuoja į viršų. Visko gali nutikti. Daug kas priklauso ir nuo geopolitinės situacijos.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Gyventojų apklausa parodė, kad sumenko ir gyventojų lūkesčiai. Gal galima tikėtis, kad su visuomenės nuomone ir kainos mažės?

– Visuomenės nuomonė turi nemažą įtaką ir nuo jos labai daug kas priklauso. Jeigu žmonės lauks ir nepirks, pardavėjams prasidės įtemptesni laikai, tai gali prasidėti tam tikras nuolaidų sezonas. Iš praktikos tenka pastebėti, kai kai sąlygos tampa šiek tiek palankesnės pirkėjams, įprastai pirkėjai nėra linkę ilgai laukti. Jie, pamatę savo svajonių būstą arba patinkantį variantą, yra linkę nusipirkti, kol kažkas kitas nenupirko. Tas psichologinis žaidimas įprastai neleidžia ilgai laukti ilgo kainų kritimo. Automatiškai užsidaro ir galimybės, kad kainos smarkiai nukris ir žmonės galės pigiai apsipirkti.

– Kam artėjantys metai ar pusmetis yra patogesnis – parduodantiems ar ieškantiems nusipirkti?

– Kol kas artimiausi keli mėnesiai vienareikšmiškai, atrodo, yra pirkėjų mėnesiai. Jiems tikrai bus daugiau galimybių ir susirasti labiau patinkantį būstą, iš išsiderėti geresnes sąlygas, tinkamai ir nedarant klaidų susižiūrėti savo galimybes nueinant į bankus. Manau, kad pirkėjai dabar gali drąsiau ir ramiau susirasti savo svajonių būstą.

„Akivaizdu, kad Vilniuje būstų paklausa yra: žmonėms reikia, jie nori įsigyti namus, o į situaciją drąsiau linkę žiūrėti klientai nei verslai. Savaime pats skaičius nėra įspūdingas – pernai jis buvo bene keturis kartus didesnis, bet akivaizdu: pirkėjai sako, – duokit mums butus ar kotedžus, mums jų reikia ir mes nusiteikę pirkti. Juolab, kad kainos auga nuolat ir tam kol kas galo nematyti, todėl, racionaliai mąstant, bet koks delsimas priimti sprendimą kainuos brangiai“, – sako NT paslaugų kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Grafikas nr. 1: Vilniaus būsto rinkos dinamika 2020–2022 m. („Citus“ duom.)

Per mėnesį vidutinės pasiūloje esančių naujų būstų kainos sostinėje augo kiek mažiau nei 2,5 proc. – nuo 2 955 iki 3 024 Eur; tačiau kai kuriuose populiariuose projektuose augimas siekė ir 8, 10, ir net 14 proc. Turint omenyje, kad tai vyksta net įtemptomis aplinkybėmis, kurios, kai kurių rinkos dalyvių nuomone, turėjo nusmukdyti paklausą ir sustabdyti kainų kilimą.

Grafikas nr. 2: Pasiūlos dinamika Vilniaus ir Kauno būsto rinkose 2020–2022 m. („Citus“ duom.)

„Kainos neturi, kur trauktis, dainelė kartojasi: brangsta medžiagos ir statybos darbai, nuolat mažėja pasiūla, tačiau yra dar vienas veiksnys, kuris gali staigiai pabranginti būstus ir pirminėje, ir antrinėje rinkose, – sako „Citus“ ekspertas. – Būstų nuomos rinkoje darosi taip pat seniai nematyti dalykai: pandemijos pradžioje susitraukusi nuomos rinka šį sukrėtimą, tikriausiai, jau beveik pamiršo, o pasiūla joje nuo šių metų sausio susitraukė net šešis kartus. Šešis kartus, Karlai! Natūralu, kad labai reikšmingai išaugo ir nuomos kainos, o tai, neabejotinai, vertinant ilgo periodo investicijas, vers žmones svarstyti būsto pirkimą, daugės ir būsto investicijai poreikis. Tai taip pat smarkiai didins spaudimą kainoms augti.“

Grafikas nr. 3: Vidutinių pasiūlos kainų dinamika Vilniaus ir Kauno būsto rinkose 2020–2022 m. („Citus“ duom.)

Nuomos rinka, pasak Š. Taručio, suaktyvėjo ir dėl žmonių, bėgančių iš karo zonos Ukrainoje ar prieš kurį laiką atvykusių iš Baltarusijos, srauto. Sparčiai augant nuomos kainoms vis patrauklesnis tampa būsto įsigijimas ir tai katalizuoja pardavimus. Tačiau ir šiame segmente pasiūla labai traukiasi: Vilniuje balandį rinktis buvo galima vos iš 3 202 naujų būstų, nors didžiausiame Lietuvos mieste reikėtų, faktiškai, dvigubai didesnio asortimento. Tuo tarpu per mėnesį rinkoje pasirodė vos du nauji etapai – naujų projektų nebuvo nė vieno.

Tiesa, Kauno pirminė būsto rinka neturėjo nė tiek: laikinojoje sostinėje „Citus“ analitikai nefiksavo tik pasiūlos sumažėjimą – čia nebuvo pristatyta nė vieno naujo projekto ar etapo. Balandį Kauno rinkos „sandėlį“ sudarė 1 176 būstai.

Vidutinės kainos čia taip pat pasikeitė panašiai kaip Vilniuje: padidėjo nuo 2 072 iki 2 124 Eur už kv. m. Naujų šeimininkų sulaukė 59 butai ir kotedžai – 34 proc. daugiau nei kovą.

Grafikas nr. 4: Vilniaus būsto rinkos dinamika 2020–2022 m. („Citus“ duom.)

Paprašyti įvardyti tris svarbiausius aspektus, kuriuos jaunimas svarsto renkantis būstą, lietuviai ir estai įvardijo vietą – taip mano 79 proc. Lietuvos jaunimo tarp 20–30 metų ir 72 proc. Estijos jaunimo. Tuo tarpu latviai, atvirkščiai, pirmenybę teikia prieinamai kainai – taip galvoja 68 proc. apklaustųjų. Kaip nurodoma „Luminor“ banko pranešime, gana skiriasi jaunimo požiūris į būsto įrengimą – vos 25 proc. Lietuvos jaunuolių sako, kad jiems svarbu, jog būstas iš karto būtų tinkamas gyventi, tuo metu Latvijoje taip teigia 48 proc., Estijoje – 46 proc. jaunimo.

Prioritetai renkantis namus yra panašūs visiems Baltijos šalių jaunuoliams, tačiau matome ir keletą įdomių skirtumų.

„Prioritetai renkantis namus yra panašūs visiems Baltijos šalių jaunuoliams, tačiau matome ir keletą įdomių skirtumų. Lietuvoje susiklosčiusi tradicija nekilnojamojo turto vystytojams pardavinėti neįrengtus būstus, gal todėl ir mūsų žmonių reikalavimai namų užbaigtumui yra mažesni. Žinoma, nusipirkus būstą su daline apdaila jį gali įsirengti pagal savo skonį, tačiau vyraujanti praktika Vakaruose yra kitokia – statytojai pirma įrengia būstą, o tik paskui jį parduoda“, – sako „Luminor“ banko būsto paskolų produkto vadovas Andrius Kvakšys.

Apklausa taip pat parodė, kad dar vienas reikšmingas skirtumas tarp Lietuvos, Latvijos ir Estijos jaunimo požiūrio į nekilnojamąjį turtą – tai kaina. Būtent estai kaina domėjosi kur kas mažiau nei lietuviai ar latviai – tik 46 proc. estų kainą įvardijo kaip vieną iš trijų svarbiausių veiksnių renkantis namus, tuo tarpu tarp lietuvių taip galvojančių – 77 proc., tarp latvių – 68 proc. Pasak A. Kvakšio, tai gali būti susiję su aukštesniu pajamų lygiu Estijoje ir bendru pasitikėjimu ateitimi.

Taip pat tyrimas atskleidė, kad visose Lietuvos ir Estijos jaunuoliams priimtiniausia suma būsto paskolai yra 200-300 eurų per mėnesį, latviams – 100–200 eurų per mėnesį.

Baltijos šalių jaunimo apklausą „Luminor“ banko užsakymu rugsėjo mėnesį atliko SKDS tyrimų centras, iš viso apklausta 1,2 tūkst. 20–30 metų jaunimo.

„Pavasario karantino metu ir dar kurį laiką po jo gyventojų aktyvumas įsigyjant būstą buvo sumažėjęs, tačiau vidutinė būsto paskolos suma augo. Gyventojai skolinosi didesnes sumas ir pirko brangesnį būstą. Trečdalis besiskolinančių būstui paskolą ėmė nuosavo namo statyboms ar jo pirkimui. Tai 4 procentiniais punktais daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais“, – sako Pavelas Ladziato, „Swedbank“ privačių klientų tarnybos vadovas.

Ar keitėsi besiskolinančiojo portretas?

Pasak P. Ladziato, planų įsigyti nuosavą būstą visų pirma nusprendė neatidėti tie gyventojai, kurie, įvertinę pandemijos rizikas, jautėsi užtikrinti dėl savo pajamų ir būsto įsigijimui ruošėsi, tam buvo sukaupę daugiau nuosavų lėšų.

„Šiais metais būsto paskolos gavėjo portreto iš esmės nepakeitė ir pandemijos akivaizdoje naujo būsto įsigijimas ar seno keitimas naujesniu netapo vien tik aukštas pajamas gaunančių gyventojų pasirinkimu. Mūsų banko duomenys rodo, kad būstui ir toliau dažniausiai skolinasi 27–31 m. didesnių nei vidutinių pajamų gyventojai“, − komentuoja P. Ladziato.

Tipinis būsto paskolos gavėjų portretas – tai dažniausiai vedę, aukštąjį išsilavinimą turintys didžiųjų miestų gyventojai.

Tipinis būsto paskolos gavėjų portretas – tai dažniausiai vedę, aukštąjį išsilavinimą turintys didžiųjų miestų gyventojai. Didesnioji dalis jų (64 proc.) būstui skolinasi su bendraskoliu.

Remiantis banko duomenimis, būsto paskolai dengti tenkanti gyventojų pajamų dalis sudaro vidutiniškai 26 proc., tai yra vienu procentiniu punktu daugiau nei pernai. Vidutinis paskolos grąžinimo terminas siekia 25,5 m.

Sostinė neužleidžia lyderio pozicijos

Būsto finansavimo pasiskirstymas pagal šalies miestus išlieka panašus kaip ir per praėjusius metus.

„Daugiausia būsto finansavimo sutarčių tradiciškai pasirašoma Vilniaus mieste (48 proc.). Toliau rikiuojasi Kaunas (16 proc.) ir Klaipėda (12 proc.), Šiauliams ir Panevėžiui tenka, atitinkamai, 3 proc. ir 4 proc.“, − komentuoja P. Ladziato.

Pasak jo, tokia didelė būsto paskolų dalis, tenkanti sostinei, nestebina, nes čia sutelkta daug ekonominio potencialo, sukuriamos gerai apmokamos darbo vietos, sparčiai vystosi paslaugų sektorius, todėl Vilnius yra didžiausias šalyje ekonominis traukos centras.

Pandemija pagreitino pokyčius

Nors šalies gyventojai dar iki pavasarį įvesto pirmojo karantino buvo įpratę naudotis įvairiomis kasdienių finansų funkcijomis interneto banke ar išmaniojoje programėlėje, poreikis laikytis socialinio atstumo gyventojų persikėlimą į skaitmeninę erdvę tik dar labiau sustiprino.

Banko duomenimis, 9 iš 10 būsto paskolos paraiškos yra pateikiamos nuotoliniu būdu, per nuotolį vyksta ir didžioji dalis viso būsto paskolos pasirašymo proceso.

„Kita pandemijos ypatybė – gyventojai ėmė aktyviau domėtis būsto įsigijimo sąlygomis iš anksto. Pastebime, kad gyventojai daugiau laiko skiria susipažinti su banko siūlomomis būsto finansavimo sąlygomis, dažniau naudojasi banko pateikiamomis skaičiuoklėmis ar konsultuojasi internetu“, − sako P. Ladziato.

Jis taip pat pabrėžia, kad išaugo gyventojų susidomėjimas papildomomis apsaugos priemonėmis, kurios padėtų vykdyti savo įsipareigojimus, susidūrus su finansiniais sunkumais. Gyventojai domisi turto, darbo netekimo, gyvybės draudimo sprendimais, kurie sušvelnina nepalankią asmeninių finansų situaciją turint ilgalaikių įsipareigojimų.

Tai numatyta naujuose notarų įkainiuose. Šis teisės aktas pateiktas derinti Finansų ministerijai. 

„Po konstruktyvių diskusijų su Notarų rūmais nutarėme, kad bus mažinama dalis įkainių socialiai jautrioms grupėms. Vyriausybei ir man asmeniškai labai svarbi ši grupė žmonių, kuri nori kurti ateitį Lietuvoje: čia gyvena, dirba, augina vaikus. Todėl jaunoms šeimoms, už skolintas iš kredito įstaigų lėšas perkančioms pirmąjį būstą, įkeitimo sandoriai pas notarą bus tvirtinami nemokamai“, – Teisingumo ministerijos pranešime cituojamas ministras Elvinas Jankevičius.

Minėta lengvata galės pasinaudoti šeimos, kuriose vienas iš sutuoktinių yra iki 36 metų, ir būsto vertė neviršija 87 tūkst. eurų.

Pernai sudaryta 11 tūkst. 506 hipotekos sandorių, kurių objektas yra gyvenamasis būstas iki 87 tūkst. vertės.

Lietuvos banko duomenimis, maždaug pusė naujų būsto paskolų gavėjų yra 25–35 metų gyventojai.

Taip pat siūloma atleisti nuo atlyginimo mokėjimo notarui visus globojamus nepilnamečius, paveldinčius turtą po savo tėvų ar senelių mirties.

Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos duomenimis, šeimose yra 5186 globojami ar rūpinami vaikai, socialinės globos įstaigose – 2367 vaikai, šeimynose – 386 vaikai, globos centruose – 125 vaikai.

Teisingumo ministerija informavo, kad notaro įkainiai bus mažinami per pusę ir už paveldėto turto po sutuoktinio, tėvų (įtėvių), vaikų (įvaikių), senelių, vaikaičių mirties pasidalijimo ar santuokoje įgyto turto padalijimo sutarčių patvirtinimą.

Pavyzdžiui, santuokoje įgytą turtą galima padalinti bet kada, kai sutuoktiniai to pageidauja. Tokiu atveju pas notarą sudaroma santuokoje įgyto turto padalijimo sutartis, už kurios patvirtinimą notarui mokamas mokestis, priklausantis nuo turto vertės. Įsigaliojus naujam teisniam reglamentavimui toks mokestis sumažėtų dvigubai.

„Šios lengvatos tikslas yra finansinės naštos mažinimas asmenims, sudarantiems sandorius tarp artimų giminaičių, išplečiant įkainių lengvatų, skirtų šeimos santykiais susijusiems asmenims, skaičių“, – rašoma pranešime.

Sumažinti įkainiai būtų taikomi taip pat tvirtinant įgaliojimus seneliams ir vaikaičiams. Šiuo metu tokiomis lengvatomis naudojasi tik sutuoktiniai, tėvai (įtėviai), vaikai (įvaikiai).

Jeigu pakeitimams pritars Finansų ministerija, šie įkainiai bus taikomi nuo 2020 metų sausio 1 dienos.

Jei nuosavą būstą žmogus įsigijo būdamas nepilnametis arba šiuo metu jo būstas yra  netinkamas jo poreikiams, ateityje jis taip pat galėtų pretenduoti į paramą įsigyjant pirmąjį būstą.

Seimas ketvirtadienį priėmė svarstyti atitinkamas Finansinės paskatos pirmąjį būstą įsigyjančioms jaunoms šeimoms įstatymo pataisas ir toliau jas svarstys lapkričio 14-ąją.

Vienas pataisų autorių Biudžeto ir finansų komiteto pirmininkas „valstietis“ Valius Ąžuolas pabrėžė, kad būsto paveldėjimas, kai žmogus buvo nepilnametis, vėliau jam užkerta kelią gauti paramą naujam būstui.

Dabar vaikų neturinčioms šeimoms numatyta 15 proc. valstybės parama, vieną vaiką auginančioms – 20 proc., du vaikus – 25 proc., tris ir daugiau vaikų – 30 proc. būsto kredito sumos subsidija, o paskolos suma negali būti didesnė kaip 87 tūkst. eurų.

Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos duomenimis, valstybės paskatą pirmam būstui regionuose įsigyti 2018 metais gavo 116 jaunų šeimų. Pernai tam buvo numatyta 4 mln. eurų, o šiemet – 10 mln. eurų.

Apie šias tendencijas – pokalbis su Kauno rajono savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėju Mindaugu Kruopiu (M.K.) ir jo pavaduotoja, savivaldybės vyriausiąja architekte Jurgita Kalvinskaite (J.K.)

– Prieš porą metų Kauno rajonas visoje Lietuvoje pirmavo pagal išduodamų statybos leidimų skaičių. Kaip yra dabar? Kiek jų išduodama? Ar galima sakyti, kad statybų tempai pakaunėje šiek tiek lėtėja?

M.K.: Pernai išdavėme 1 193 leidimus statyti, rekonstruoti, kapitališkai remontuoti ir griauti įvairios paskirties pastatus. Tai yra 143 leidimais daugiau nei užpernai. Per sausį, vasarį ir tris kovo savaites tokių leidimų išdavėme 193. Tačiau pagal pirmuosius metų mėnesius sunku prognozuoti, kiek išduosime šiemet, nes paprastai metų pradžioje išduodame santykinai mažiau.

Pagal išduodamų statybą leidžiančių dokumentų skaičių Kauno rajonas išlieka tarp pirmaujančių savivaldybių. Šis skaičius koreliuoja su ekonomikos situacija, kreditavimo politika, socialinių paslaugų plėtra, aktyvaus pramonės įmonių kūrimusi regione ir kitais faktoriais.

Daugiausia statybos leidimų, be abejo, išduodama statyti vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius namus. Mano nuomone, individualių gyvenamųjų namų ar kotedžų segmento paklausa neturėtų mažėti, nes tai santykinai pigiau nei butas mieste, be to, daugiau gyvenamojo ploto ir asmeninės erdvės – tai faktoriai, kuriems lietuviai teikia prioritetus. Dėl pakankamai išvystyto susisiekimo su Kaunu čia kuriasi nemažai buvusių miestiečių ir iš čia važinėja į darbą mieste.

Svarbu paminėti, kad priemiestis yra patraukli vieta pramonės įmonėms. Kauno LEZ ir kitos pramonės teritorijos šalia stambiųjų transporto arterijų sudaro mažesnį, tačiau ne mažiau reikšmingą statybos leidimų procentą.

– Kuriose rajono vietose šiuo metu vyksta didžiausia urbanistinė plėtra?

J.K.: Kuo arčiau miesto – tuo intensyvesnė urbanistinė plėtra. Tarsi žiedas aplink miestą susiformavęs: Domeikava, Giraitė, Užliedžiai, Akademija, Ringaudai, Garliavos apylinkių seniūnijos. Tai natūralu – šių teritorijų gyventojams nesudėtinga pasiekti miestą, kuriame daugelis gyventojų dirba. Šiose vietose yra sukurta geresnė infrastruktūra, palyginti su periferinėmis teritorijomis.

Jurgita Kalvinskaitė

– Kokius svertus reguliuoti statybų plėtrą turi savivaldybė?

M.K.: Pagrindiniai principai yra apibrėžti Kauno rajono bendrajame plane. Šis dokumentas programuoja rajono urbanistinę viziją daugeliui metų į priekį. Sprendimai teritorijų planavimo srityje neįgauna pavidalo iš karto – pasekmes matome po 10–20 metų. Deja, dėl tam tikrų įstatymų apribojimų ne visada į Bendrąjį planą pavyksta sudėti visas kontrolės priemones, draudimus ir visas taisykles. Bendrasis planas ar mūsų patvirtinta tvarka negali prieštarauti teisės aktams.

J.K.: Bendrasis planas reglamentuoja, kuriose vietose numatoma urbanistinė plėtra, kur turėtų likti rekreacinės, žemės ūkio, kur – komercinės, pramonės zonos. Įstatymų kaita taip pat labai stipriai nulemia teritorijų planavimą. Iki 2014 m. buvo absoliučiai kitas teritorijų planavimo suvokimas. Nuosekliai ir palaipsniui buvo įsisavinamos teritorijos – buvo privaloma rengti detaliuosius planus. Keičiantis įstatymams ir realiai situacijai, priėjome prie to, kad šiemet inicijavome Kauno rajono bendrojo plano pakeitimą. Jis turėtų būti parengtas per dvejus metus.

M.K.: Rengiant Bendrąjį planą svarbų vaidmenį atlieka bendruomenė. Gyventojai gali teikti pasiūlymus, pretenzijas, kitaip aktyviai įsitraukti rengiant šį strateginį dokumentą. Deja, tai dažniausiai apsiriboja siekiu tenkinti savo asmeninius interesus. Pavyzdžiui, centralizuotais inžineriniais tinklais neaprūpintose žemės ūkio paskirties teritorijose, kurių paskirties nenumatoma keisti į gyvenamąją. Didžioji dalis gyventojų paprastai suinteresuoti, kad ateityje būtų numatyta gyvenamoji teritorija: paprastai tariant, kad perspektyvoje būtų sudaryta galimybė statyti namus arba žemę parduoti didesne kaina. Nors Kauno rajonas ir yra kaimiškoji savivaldybė, kurioje turėtų dominuoti sodybinis užstatymas, tačiau ekstensyvus, išskydęs užstatymas savivaldai praktiškai tampa nepakeliama ir neefektyvia našta aprūpinti centralizuotais inžineriniais tinklais ar susisiekimo infrastruktūra. Santykinai tik labai maža gyventojų dalis teikia pasiūlymus ar domisi sprendiniais, susijusiais su bendru gerbūviu, žaliųjų zonų įrengimu ar išsaugojimu, arba sprendiniais, kurie užkerta kelią realizuoti žemės sklypus siekiant asmeninės naudos, tačiau netiesiogiai pasitarnauja viešajam interesui, pavyzdžiui želdynų rekreacinės, neužstatytos teritorijos privačiuose sklypuose, ypač kurortinėje teritorijoje, kuri apima Kačerginę, Kulautuvą ir apatinę Nemuno terasą Zapyškyje.

– Anksčiau neretai žmonės pirkdavo žemės ūkio paskirties žemę, keisdavo į gyvenamosios paskirties ir statydavosi namus. Ar dabar tai populiaru? Ar vis dėlto dabar daug populiariau pirkti jau pastatytą namą su apdaila?

M.K.: Gyvenamojo būsto statytojus galima suskirstyti į kelias grupes. Pirmoji yra nekilnojamojo turto vystytojai, kurių užduotis išspausti kuo didesnį pelną. Paprastai įsigyja žemės ūkio paskirties žemę, keičia jos paskirtį ir vysto gyvenamųjų namų kvartalą. Antroji grupė – vartotojai, kitaip tariant, gyventojai, kurie perka savo poreikiams. Šie paprastai įsigyja gyvenamosios paskirties žemės sklypelį ir statosi, arba perka jau pastatytą namą su daline arba visa apdaila.

Manau, šiuo metu dominuoja iš vystytojų perkamas nekilnojamasis turtas su daline apdaila.

J.K.: Kalbant apie gyventojus, kurie ieško gyvenamojo būsto sau, galima irgi išskirti dvi kategorijas. Vieni yra diletantai statybų srityje. Tai yra žmonės, įgiję tam tikrą profesiją, ir jiems neįdomu, kaip vyksta statybos. Jie dažniau perka pastatytus tipiškos architektūros namus. Kiti yra tie, kuriems būtina patenkinti savo individualius poreikius. Jie galbūt nori išskirtinės architektūros pastato, domina gamtinė aplinka, nestandartinis pastato vidaus išplanavimas ir panašiai. Tada, įsigyję savo poreikius tenkinantį projektą, jie statosi namą: samdosi darbų vadovą arba viskuo rūpinasi patys. Tai yra brangesnis variantas, nei pirkti pagal tipinį projektą pastatytą namą

– Kartais žmogus, perkantis žemės ūkio paskirties žemę, įsivaizduoja, kad joje daugiabutį pastatys. Ar visais atvejais tai įmanoma?

J.K.: Tikrai ne. Prieš tokiu tikslu pirkdamas žemės ūkio paskirties žemę, žmogus turėtų įvertinti šioje vietoje galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, be abejo, atsižvelgti į esamą gretimą aplinką. Daugiabučio gyvenamojo namo statyba bus galima tik tuo atveju, jeigu tokia statyba neprieštaraus galiojantiems teritorijų planavimo dokumentams ir teisės aktams.

M.K.: Nors gyvenamųjų statybų plėtra – didelė, vis dėlto Kauno rajonas yra kaimiška vietovė. Norėtųsi, kad dominuotų pavieniai vienbučiai gyvenamieji namai, sodybinis užstatymas. Tačiau reali situacija tokia, kad priemiestinėse seniūnijose sodybinio tipo užstatymo jau nelabai ir likę.

– Sakykime, žmogus turi standartinį sovietmečiu suformuotą 15 arų gyvenamosios paskirties sklypą ir nori jame pastatyti keletą kotedžų ar daugiabutį. Kokios jo galimybės?

J.K.: Labai svarbu, kokioje urbanistinėje aplinkoje šiandien yra tas sovietmečiu suformuotas 15 arų sklypas ir kokie yra galiojantys teritorijų planavimo dokumentai. Pirmiausia turime galvoti apie darnią plėtrą. Teritorijose, kuriose dominuoja sodybinis užstatymas, mes neišduodame leidimų daugiabučiams, vengtini blokuoto užstatymo gyvenamieji namai.

– Ką apskritai turi žinoti žmogus, ieškodamas tokio žemės sklypo, kuriame ruošiasi statyti namą?

J.K.: Kai mes perkame automobilį, kuris kainuoja, sakykime, apie 15 tūkst. eurų, nuvežame jį kartais net į kelis servisus patikrinti, ar tikrai verta pirkti. Stebina, kad gyvenamosios paskirties sklypus, kurių kaina neretai yra didesnė nei 15 tūkst. eurų, žmonės perka nieko apie tą sklypą nežinodami. Yra žmonių, kurie pasidomi, tačiau dar nemažai yra tokių, kurie nusiperka, o paskui išsiaiškina, kad ten nieko statyti nebegalima arba negalima statyti to, ko jis nori.

Pirkdamas žemės sklypą gyvenamajai statybai, žmogus turėtų pasidomėti, kur jis tą žemę perka, kokie teritorijų planavimo dokumentai ten galioja, kokie apribojimai taikomi šiam sklypui. Teritorijų planavimo dokumentus gyventojai gali rasti tpdr.lt, tpdris.lt, krs.lt interneto svetainėse, apribojimus – regia.lt, geoportal.lt. Žinoma, tuos dokumentus reikia mokėti skaityti. Tai geriausiai daro teritorijų planavimo specialistai, architektai, savivaldybės Urbanistikos skyrius teikia gyventojams nemokamas konsultacijas.

Be to, patarčiau žmonėms domėtis ir prieš perkant sklypą nuvažiuoti iki jo ne vieną kartą: piko valandomis ryte, vakare, savaitgalį – pasižiūrėti, koks ten gyvenimas vyksta, koks eismas, kokia kaimynystė (jeigu šiandien neužstatyta teritorija, tai ko laukti ir tikėtis ateityje), ar ten triukšmas ar ramybė tuo metu – juk ten reikės gyvent, tikėtina, vienus metus.

– Kokių leidimų reikia, pradedant gyvenamąsias statybas?

M.K.: Nors statybą ir teritorijų planavimą reglamentuojančių teisės aktų kaita yra ypač didelė ir suspėti paskui įvairiausias redakcijas yra rimtas iššūkis ne tik architektams ar projektuotojams, tačiau ir savivaldai, vis dėlto pagrindiniai principai išlieka tie patys. Kaip namo statyba prasideda nuo pamatų, taip projektavimas prasideda nuo sklypo. Vyksta sklypo nuosavybės dokumentų analizė, teritorijų planavimo dokumentų, žemės valdos projektų, rengtų konkrečiam sklypui paieška ir nagrinėjimas. Būtina parengti topografinę nuotrauką, kuri naudojama kaip projektavimo pagrindas. Reikia užsakyti vairias projektavimo, technines sąlygas iš inžinerinius tinklus aptarnaujančių įmonių. Beje, nors savivaldos išduodami architektūriniai reikalavimai neprivalomi, manau, kad kartais visai neprošal juos užsakyti ir pasitikrinti, ar tikrai statytojo lūkesčiai ir urbanistų keliami reikalavimai neprasilenkia. Visą šią informaciją apdoroja ir užsakovui priimtina forma apvelka architektas, kuris idealiu atveju tūrėtų būti vienintelis tarpininkaujantis asmuo, kuris ne tik projektuoja, bet planuojant iškilusius klausimus sprendžia ar tikrinant projektą gautas pastabas taiso be papildomo užsakovų siuntinėjimo į institucijas. Parengto statinio projekto, kuris teikiamas derinti nuotoliniu būdu elektroninėje erdvėje į Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinė sistemą "Infostatybą", pagrindu išduodamas statybos leidimas. Tai yra pagrindinis dokumentas, suteikiantis teisę statyti.

Mindaugas Kruopis

– Kokiu atveju planuojamas statybas reikia derinti su kaimynais?

M.K.: Nelygu, kokia kaimynystė. Kaimynais gali būti ir bendraturčiai tame pačiame gyvenamosios paskirties sklype, kurį jie valdo bendrąja daline nuosavybės teise. Šiuo atveju šiek tiek gelbsti notaro patvirtinta naudojimosi tvarka, tačiau tam tikras žaidimo taisykles vis dėlto būtina aptarti. Jei kalbame apie kaimynus, esančius kitame žemės sklype, būtina paisyti minimalaus 3 m atstumo iki sklypo ribos arba gauti rašytini gretimo sklypo savininko sutikimą. Atstumas, beje, priklauso ir nuo planuojamo pastato aukščio. Kuo aukštesnis pastatas – tuo atstumas iki gretimo sklypo ribos turi būti didesnis.

J.K.: Bendroji dalinė nuosavybė sklype yra pati blogiausia nuosavybės forma. Jie tiesiog susiję vieni su kitais: jei vienas neduos sutikimo, kitas tame sklype nieko negalės statyti. Galiausiai, egzistuoja maksimalus leistinas sklypo užstatymo tankis. Ir šiuo atveju, kai vienas bendraturtis gauna leidimą statyti namą, kitam tame pačiame sklype vietos gali ir nebelikti.

– Kai kuriuose naujuose gyvenamuosiuose kvartaluose, pavyzdžiui, Giraitėje, gyventojai jaučia nekilnojamojo turto vystytojų atsainaus požiūrio padarinius: siauros gatvės, vietos šaligatviams nepalikta, žaliųjų plotų nėra. Ar savivaldybė gali suvaldyti tokius nekilnojamojo turto vystytojus?

J.K.: Savivaldybė neturi juridinės galios priversti statytojus prieš parduodant naujos statybos namą įrengti žaliuosius plotus ar pėsčiųjų takus. Žmonės, pirkdami naujos statybos namus ar būstus, turėtų reikalauti to iš statytojo. Gyvenamųjų kvartalų projektuose dažniausiai yra suprojektuota visa reikiama infrastruktūra, pagal tai mes ir išduodame statybos leidimus. Projektuose architektai suplanuoja pėsčiųjų, dviračių takus, žaliąsias erdves, tačiau ar tai realiai atsiras, yra to statytojo garbės reikalas. Nes pastatę gyvenamąjį namą jie gali jį parduoti ir neįrengę visų tų numatytų dalykų. Juk vienbutyje / dvibutyje gyvenamajame name galima gyventi ir neatidavus vertinti jo kaip 100 proc. baigto statyti. Ir, kai žadėta infrastruktūra nesukuriama, naujiesiems namo savininkams iškyla daug problemų.

Vis dėlto čia griežtas taisykles turėtų nustatyti pirkėjas. Jis turi reikalauti iš statytojo, kad atsirastų tai, ką architektas buvo suprojektavęs. Dažnai potencialiems pirkėjams statytojų pateikiamos būsimos gyvenamosios teritorijos vizualizacijos neatitinka realybės. Jose dažnai vaizduojama, kad šalia tos gyvenamosios vietos žaliuos parkai, tyvuliuos tvenkiniai, o realiai gyvenime dažnai Giraitės variantas išeina: tvora prie tvoros, žaliųjų plotų beveik visiškai nėra.

M.K.: Giraitėje turime problemų ir dėl viešosios infrastruktūros ir su gerbūvio kokybės privačiuose kvartaluose trūkumu. Kiekvienas statytojas stengiasi į tam tikrą žemės plotą sutalpinti kuo daugiau gyvenamojo ploto. O visa infrastruktūra – keliai, šaligatviai, gatvių apšvietimas – vystytojui yra nuostolis, nes iš to jis negauna jokios finansinės grąžos.

– Patartumėte nekilnojamojo turto pirkėjams nepasitikėti gražiais piešinėliais, pateikiamais vizualizacijose?

J.K.: Patarčiau įsigilinti į projektą. Žiūrėti, kas numatyta projekte, ir reikalauti, kad visa tai būtų įgyvendinta. Pirkėjas turi atkreipti dėmesį į pirkimo–pardavimo sutartį. Ten turi būti parašyta, už ką konkrečiai žmogus sumoka pinigus, pirkdamas gyvenamąjį būstą.

M.K.: Patarčiau pasidomėti ir konkrečiu nekilnojamojo turto vystytoju, statytoju, jo reputacija. Ar jis ankstesniuose projektuose įgyvendino viską, ką buvo žadėjęs? Šiais laikais internete apstu informacijos.

J.K.: Gyventojai neturėtų pamiršti, kad perka ne tik sklypą ir jame stovintį namą. Jie turi nusipirkti ir vadinamąsias komunikacijas. Pradžiai reikėtų pasidomėti, ar ten bus įrengtas vandentiekis, nuotekos ir kam visa tai priklausys. Be to, ar tie tinklai bus centralizuoti, ar bus įrengti tame kvartale, ar žmogus bus tų tinklų bendraturtis. Kai šie tinklai lieka statytojo nuosavybė, ateityje gali iškilti problemų.

M.K.: Lygiai tai pat ir dėl gatvių. Tarkime, kvartalas visas išparduotas naujakuriams, o ši infrastruktūra lieka vystytojo nuosavybė. Tokiu atveju problemų sprendimas neretai tampa komplikuotas. Grįžtame prie to, kad kvartalo infrastruktūros klausimai – kam priklausys vandentiekio, nuotekų tinklai, gatvės, kokiomis sąlygomis bus jungiamasi, naudojama, prižiūrima – turi būti labai aiškiai aptarti pirkimo–pardavimo sutartyse.

Vygintas Kuprys

APB "Černiauskas ir partneriai" teisininkas

Pirkėjai, įsigydami gyvenamuosius namus vystytojų plėtojamuose gyvenamųjų namų kvartaluose, turėtų detaliai įvertinti ne tik paties perkamo statinio būklę, jo kokybinius aspektus. Jie turėtų įvertinti, kokius įsipareigojimus gyvenamųjų namų kvartalo vystytojas prisiima dėl kvartalo infrastruktūros išvystymo – privažiavimo kelių, apšvietimo, bendro naudojimo vandentiekio, nuotekų, lietaus surinkimo tinklų ir panašiai, kokia forma ši infrastruktūra bus naudojama po pirkimo – sutarties sudarymo dienos. Yra didelė rizika, kad, neaptarus infrastruktūros nuosavybės teisių, jos valdymo tvarkos, kvartalo vystytojas vėliau gali piktnaudžiauti savo teisėmis apmokestindamas šios inžinerinės infrastruktūros naudojimą, reikalauti, kad infrastruktūra būtų išpirkta iš jo nuosavybės, trikdyti galimybes naudotis inžinerine infrastruktūra ar pan. Todėl rekomenduojama, prieš įsigyjant gyvenamąjį namą vystomame kvartale, susitarti dėl inžinerinės infrastruktūros tolesnio naudojimo ir teisių į jas. Tai gali būti pasiekiama įvairiais būdais: kvartalo vystytojo įsipareigojimu neatlygintinai perduoti inžinerinę infrastruktūrą savivaldybės institucijoms ar įkurtai individualių gyvenamųjų namų savininkų bendrijai, įgyjant nuosavybės teises į dalį inžinerinės infrastruktūros, nustatant naudojimosi inžinerine infrastruktūra tvarką ir kitaip.

Gitis Urbelis

bendrovės "Giraitės vandenys" direktorius

Prieš įsigyjant gyvenamuosius namus ar butus iš statytojų, žmogus turėtų būtinai pasidomėti, ar toje vietovėje yra įrengti centralizuoti vandentiekio ir nuotekų tinklai. To jis turėtų paklausti vandens tiekėjo. Kauno rajone yra du vandens tiekėjai: "Giraitės vandenys" ir "Kauno vandenys", jie centralizuotai tiekia vandenį skirtingose Kauno rajono vietovėse. Pasiskambinę į šias įmones gyventojai gali sužinoti, ar toje vietoje, kur jie ketina pirkti gyvenamąjį būstą iš statytojo, yra sudaryta trišalė sutartis tarp tiekėjo, savivaldybės ir statytojo dėl centralizuotų vandentiekio ir nuotekų tinklų atvedimo. O dėl paviršinių nuotekų (lietaus kanalizacijos) visose Kauno rajono vietovėse reikėtų kreiptis į mūsų įmonę – "Giraitės vandenis". Laiku nepasidomėjus, gali kilti didžiulių problemų. Pasitaiko atvejų, kai žmonės nusiperka gyvenamosios paskirties sklypą, ruošiasi namą statyti, ir detaliajame plane numatyta, kad tą sklypą turi pasiekti centralizuoti vandentiekio tinklai, bet iš tiesų tų tinklų nėra. Pavyzdžiui, gyvenamajame kvartale Ginėnuose, Domeikavos seniūnijoje, vandentiekio tinklai buvo įrengti, tačiau jie buvo statytojo nuosavybė. Jis reikalavo, kad savivaldybė išpirktų tuos tinklus ir kitą infrastruktūrą už nerealią, kelis kartus didesnę kainą. Įsisuko teismų procesas, kuris tęsiasi aštuonerius metus. Gyventojai ten tapo įkaitais.

Pirkėjai bet kokiu atveju turėtų pasidomėti statytojo istorija. Ar jis statydamas visur palieka broką ir pabėga, o paskui, prisidengęs kitu pavadinimu, stato namus kitame rajono pakraštyje, ar tai yra sąžiningas statytojas, neapgaudinėjantis, parduodantis tai, ką pažada.