NEKILNOJAMOJO TURTO RINKA

Būsto isterija pagimdė Būsto strategiją

Dabar šalyje tūkstančiui gyventojų kasmet pastatoma 1,1 būsto

Uostamiestyje pavieniui statomi daugiabučiai gyvenamieji namai neįstengia išjudinti masinės statybos iš gilaus žiemos miego. Liudo DAMBRAUSKO nuotrauka

Ištisus metus Lietuvoje besitęsianti būsto isterija Vyriausybę privertė sausį patvirtinti nacionalinę Būsto strategiją.

Ją skirtingai vertina įvairūs ekspertai, statybų pramonės specialistai, tačiau yra vilčių, kad ambicingi planai iki 2020 metų iš esmės pagerinti gyvenamosios statybos reikalus sulauks visuomenės pritarimo. Galima įtarti, kad net dvejus metus Aplinkos ministerijoje pragulėjęs Būsto strategijos projektas tapo „kūnu“ tik todėl, kad to pareikalavo įtakingi bankininkų sluoksniai. Pastaruoju metu beatodairiškai dalijamos bankų paskolos būstui įsigyti finansų sektoriaus ekspertus privertė suklusti: už šimtus tūkstančių litų perkami butai keliasdešimties metų senumo daugiabučiuose namuose – labai rizikinga investicija. Ji gali sukelti daugelio žmonių su siaubu prisimenamą bankų griūtį.

Plano ambicijos

Šalies gyvenamojo būsto sektorius iš esmės yra visai nugyventas. Didelio masto gyvenamųjų namų statyba sustojo jau prieš keliolika metų, daugelyje didelių miestų nauji gyvenamieji namai visai nebūdavo statomi po dvejus trejus metus.

Bendros statistikos negelbsti aktyvesnė daugiabučių namų statyba Vilniuje ir individualių gyvenamųjų namų statyba kitų miestų priemiesčiuose.

Lietuva labai atsilieka nuo Europos Sąjungos standartų: dabar tūkstančiui gyventojų šalyje kasmet pastatoma apie 1,1 būsto, o Europos Sąjungos (ES) valstybėse - 3-5 būstai.

Būsto strategijoje numatyta, kad ateityje naujų būstų Lietuvoje bus statoma 3 kartus daugiau nei dabar, o vienam gyventojui tenkantis naudingasis plotas padidės maždaug trečdaliu. Strategijoje numatoma, jog ateityje kasmet turėtų būti pastatoma apie 12-15 tūkst. naujų būstų, o dabar kasmet pastatoma apie 4 tūkst. naujų būstų.

Klaipėda taip pat negali pasigirti gyvenamosios statybos mastais. Šiuo metu klaipėdiečiui tenka 19,1 kv. metro bendro naudingo ploto. Žinant dabartinius gyvenamosios statybos mastus, sunku patikėti, kad padėtis iš esmės pasikeis. 2002 metais uostamiestyje buvo pastatyti tik trys daugiabučiai namai.

Pirkimo pavojai

Praėjusių metų pradžioje šalį apėmė tikra būsto pirkimo isterija. Iki šiol urmu griebiami senos ir naujos statybos butai, o tai liudija, kaip lengvai žmonės pasigavo vyraujančius stereotipus. Daugelis patikėjo sklandančia nuomone, kad, Lietuvai tapus ES nare, būstas labai brangs, niekas nebekreipia dėmesio į jo būklę, statybos metus.

Klaipėdos senamiesčio ir centrinės dalies namų laiptinėse mirga marga lapeliai su pasiūlymais parduoti butus, dažnai nurodoma, kad pirkėjui kaina – nesvarbu. Praėjusių metų antrąjį pusmetį butų kainos uostamiestyje pakilo net 30-40 proc. (šaltinis - bendrovė „OberHaus“). Tokį kainų šuolį buvo sunku net susapnuoti.

Kainų siautulys daugelį verčia galvoti, kad dabar – netinkamiausias laikas pirkti būstą. Toks didelis kainų augimas visai neatitinka mūsų gyventojų galimybių ir butų kainos turėtų kristi, kai būsto statyba taps masiškesnė.

Kritimo rizika

Vakarų Europos pavyzdžiai rodo, kad būsto kainos pradėdavo sparčiai kristi vidutinei būsto kainai pasiekus tokį lygį, kai jis penkis kartus viršydavo metines vidutinio samdomo darbuotojo pajamas. Lietuvoje vidutiniškai uždirbančio žmogaus penkerių metų pajamos siektų apie 60-65 tūkst. litų. Šiandien vidutinio būsto kaina siekia apie 80-100 tūkst. litų. Vakarų šalių nekilnojamojo turto vertintojai pastebėjo, jog praeityje, kai tik kainos pakildavo iki tokio lygio, jos krisdavo 30 procentų. Jei kainos pakildavo dar aukščiau, kritimas būdavo dar didesnis.

Nekilnojamojo turto ekspertai prisimena penkerių metų senumo įvykius. 1998 metais po didelio būsto rinkos augimo kainos krito maždaug 20-30 procentų. Jeigu artimiausiu metu gyventojams bus pasiūlyta daugiau naujų butų, rinkoje įvyks lūžis ir kainų smukimas bus tikrai didžiulis.

Bankams neramu

Jeigu būsto kainos kris, tai gali skaudžiai atsiliepti bankams, gausiai dalijantiems paskolas. Praėjusių metų statistika liudija: gyventojams suteiktų būsto paskolų portfelis nuo 2003 metų pradžios iki rugsėjo pabaigos išaugo 565 mln. litų, arba 57 proc., ir pasiekė pusantro milijardo litų.

Jeigu nekilnojamojo turto rinkos augimo burbulas sprogs, būsto kainos stipriai sumažės. Kadangi didžioji žmonių dalis už paskolą užstato perkamą būstą, nukritus kainoms bei susidūrus su nemokiu klientu, bankams atgauti savo lėšas taps sudėtinga.

Nors bankininkai tikina, kad paskolos dalijamos labai atsargiai ir būsto kainų kritimas nereikš, kad žmonės susidurs su finansinėmis problemomis, tačiau bankų nuostolių pavojus visai realus. Padėtį gali gelbėti kol kas teorinė tikimybė, kad, Lietuvai tapus ES nare, didės darbo užmokestis.

Deklaratyvios formuluotės

Būsto strategijoje numatyti ilgalaikiai būsto politikos tikslai ir prioritetai. Joje teigiama, kad gyvenamojo būsto plėtrą stabdo nedidelė gyventojų perkamoji galia, didelės naujų butų ir namų kainos, kitos problemos. Strategijoje numatyta, kad žmonių apsirūpinimo būstu rodikliai turėtų priartėti prie dabartinio ES lygio. Šiuo metu Lietuvoje tūkstančiui gyventojų tenka 364 butai arba namai, o ES šalyse - apie 450.

Naudingojo ploto dydis vienam gyventojui turėtų padidėti nuo 22,4 kv. metro - dabartinio vidurkio (Klaipėdoje – tik 19,1 kv. m) iki 28-29 kv. metrų.

Šiuo metu gyventojai neturi pakankamai motyvų kurti bendrijas, samdyti namų priežiūros įmones. Nors ši problema strategijoje įvardinta, tačiau siūlomos priemonės deklaratyvios. Būsto strategijos tekste parašyta “skatinti gyventojus tvarkytis patiems”, tačiau kaip tai padaryti, – neaišku.

Rinkos ekspertai atkreipė dėmesį, kad Būsto strategijoje įvardytomis priemonėmis daugiau galės pasinaudoti gaunantieji didesnes pajamas. Jau dabar galioja nuostata, kad gyventojų būsto paskolų palūkanos priskiriamos prie neapmokestinamųjų pajamų. Kuo daugiau žmogus uždirba ir sumoka pajamų mokesčio ir kuo jo paimta būsto paskola didesnė, tuo daugiau valstybei sumokėto pajamų mokesčio jis gali susigrąžinti. Nedideles pajamas gaunantiems gyventojams ši parama - tik simbolinė.