Skirtingi pirkimo tikslai – gyvenimui, nuomai ar investicijai į vertės augimą – reikalauja skirtingų vertinimo kriterijų. Šiandieninės finansinės realijos rodo, kad asmeninis finansų valdymas tampa vis svarbesnis. Lietuvoje vykstančios pensijų reformos aiškiai parodo, kad pasikliauti vien pensijų sistema nebeužtenka – norint užtikrinti orią senatvę, reikia papildomų šaltinių. Tai reiškia, kad turime ne tik galvoti, kaip šiandien pragyventi, bet ir rūpintis savo finansine ateitimi.

Investavimas į NT yra laikomas viena iš saugiausių ilgalaikių investicijų formų, kurią apsprendžia net ir teisinė sistema – Civilinis Kodeksas garantuoja nuosavybės teises ir suteikia teisinę apsaugą, užtikrinant, kad savininkai gali pasitikėti savo turtu ir juo disponuoti pagal savo valią. Tai suteikia stabilumą ir pasitikėjimą, kad investicijos į NT yra apsaugotos ir nebus lengvai pažeistos. Tuo tarpu kitos investavimo priemonės, tokios kaip akcijos, obligacijos ar kriptovaliutos, gali būti kur kas nepastovesnės, reikalaujančios nuolatinio rinkos stebėjimo ir specialių žinių.

„Citus“ analizės skyriaus vadovė Eglė Savostė / „Citus“ archyvo nuotr.

Būstas sau: kai svarbiausia – gyvenimo kokybė, o ne tik kaina

Kai būstas perkamas sau, sprendimas tampa labai asmeniškas. Čia negalioja vien grąžos skaičiavimai ar rinkos ciklų prognozės – svarbiausia, kaip jausiesi toje vietoje kasdien. Tai sprendimas apie savo gyvenimo kokybę: ramybę, patogumą ir emocinį saugumą.

Apie 60 proc. būsto pirkėjų Lietuvoje įsigyja turtą su paskola. Todėl pirmasis svarbus aspektas – finansavimas. Palūkanų normos daro reikšmingą įtaką įperkamumui. Pavyzdžiui, esant 3,8 proc. metinei palūkanų normai, 900 Eur mėnesinė įmoka leidžia įsigyti būstą už maždaug 230 tūkst. Eur. Tačiau, jei palūkanos siekia 5,8 proc., įperkamumas sumažėja iki maždaug 180 tūkst. Eur – toks skirtumas gali riboti ne tik buto dydį, bet ir nubrėžia rajono pasirinkimo horizontą.

Skaičiuodami vertiname, kad banko palūkanos sudaro apie 1,5 proc., likusi dalis – 6 mėn. trukmės „Euribor“ palūkanos, kurios, po dar vieno Europos centrinio banko bazinių palūkanų sumažinimo, šiuo metu siekia apie 2,15 proc.

Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatai nurodo, kad finansiniai įsipareigojimai per mėnesį negali viršyti 40 proc. pajamų. Norint sužinoti, kiek maksimaliai galima skirti paskolos įmokoms, reikia savo mėnesio pajamas padauginti iš 0,4. Jei, pavyzdžiui, šeimos pajamos yra 2 000 Eur, maksimali mėnesio įmoka būtų 800 Eur. Tada galima apskaičiuoti, kokią paskolos sumą galima gauti.

„Kaip Niujorke by CITUS“ / „Citus“ archyvo nuotr.

Štai, apytikslės paskolos sumos pagal mėnesinę įmoką:

Bent apytikslis paskolos „lubų“ įsivertinimas leidžia sumažinti pasirinkimų, galimų saugiai įsigyti neperžengiant atsakingo skolinimosi ribų, skaičių.

Be to, jeigu tai – antras šeimos būstas (kai pirmasis jau įsigytas anksčiau), bankai dažnai reikalauja 30 proc. pradinio įnašo vietoje įprastų 15 proc. Tai reikšmingai keičia planuojamą įsigijimo strategiją.

Tuo atveju, jei planuojama pirkti naują būstą dabartinį pardavus, svarbu atlikti išsamią analizę: įvertinti turto vertę, likusią paskolą, gyventojų pajamų mokesčio aspektus (GPM) bei naujos paskolos sąlygas.

Jei pardavus būstą bus uždirbamas pelnas, nuo jo gali tekti mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM), jei turtas parduodamas per mažiau nei 10 metų nuo įsigijimo. Tačiau mokestis netaikomas, jei per metus nuo pardavimo įsigyjamas naujas būstas ir jis yra pagrindinė šeimos gyvenamoji vieta.

„Citus“ archyvo nuotr.

Dažnai norisi visko iš karto – didesnio buto, papildomo kambario, galbūt vietos „kai turėsim vaikų“ ar „kai dirbsiu iš namų“. Tačiau verta savęs paklausti: ar man to reikia dabar? Žmonės būstą vidutiniškai keičia kas 7 metus. Tad dažnai kur kas tvirčiau atrodo sprendimas rinktis mažesnį, bet kokybišką būstą, kuris atitinka dabartinį gyvenimo etapą, o vėliau – natūraliai pereiti prie didesnio.

Analizuojant ilgesnį laikotarpį, būsto kaip turto vertė linkusi augti: pavyzdžiui, 2 kambarių butas, kurio kaina šiandien siekia apie 160 tūkst. Eur, per 7 metus gali pabrangti iki 210 tūkst. Eur. Tokiu atveju būsto keitimas tampa logiška progresija, leidžiančia palaipsniui kaupti kapitalą. Būtent dviejų kambarių butai yra patys paklausiausi rinkoje šiuo metu, todėl jų kaina, santykinai, turi tendenciją augti sparčiausiai.

Naujos statybos būstai dažnai yra patrauklus pasirinkimas dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, jie užtikrina mažesnes priežiūros išlaidas ir aukštesnį komfortą dėl modernių statybos sprendimų. Tokie būstai dažniausiai išlaiko savo vertę ir rodo spartų vertės augimą, ypač esant gerai išvystytai infrastruktūrai ir paklausos potencialui. Tuo tarpu senos statybos būstai, nors ir pigesni, dažnai reikalauja daugiau investicijų į renovaciją ir atnaujinimą. Tačiau, jei investicija atliekama strategiškai, įsigijus būstą gerai išvystytame rajone su augančiu potencialu, senas būstas gali tapti pelninga investicija. Visgi, naujas būstas yra patikimesnis pasirinkimas tiems, kurie siekia stabilumo, mažesnių priežiūros išlaidų ir didesnio likvidumo.

Renkantis būstą sau svarbūs ne tik skaičiai, bet ir kasdienis jausmas. Ar norisi gaminti vakarienę žiūrint į vakarinę saulę? Ar vaikų darželis pasiekiamas pėsčiomis? Ar yra žalia erdvė pasivaikščiojimui? Tokios detalės lemia, ar naujieji namai taps vieta, kur iš tikrųjų gera būti.

„Kaip Niujorke by CITUS“ / „Citus“ archyvo nuotr.

Būstas nuomai: skaičių žaidimas ir svarbiausi ROI dėsniai

Renkantis būstą nuomai svarbu įsivaizduoti ne tik skaičius, bet ir žmogų, kuris tame būste gyvens. Ar jis ieško ramaus kvartalo? Ar reikalingas greitas susisiekimas su centru? Atsakymai padeda ne tik planuoti grąžą, bet ir pasirinkti nuomininkų tipą bei komunikaciją su jais.

Būstas, skirtas nuomai, turėtų būti vertinamas kaip finansinis įrankis. Jo patrauklumas pirmiausia priklauso nuo universalumo, vietos likvidumo ir potencialios grąžos.

Šiuo metu Vilniaus nuomos rinka generuoja vidutinę 5 proc. metinę grąžą, tačiau kai kuriuose mikrorajonuose ar projektuose ši grąža gali siekti 5,5–6 proc. Grąžos rodiklis apskaičiuojamas dalinant metines nuomos pajamas iš visos investicijos sumos.

Didžiausią įtaką grąžai daro lokacija. Nuomininkai dažniausiai ieško ne vaizdo pro langą, o patogumo: kiek minučių iki darbo, ar arti viešasis transportas, ar yra parduotuvė, vaikų darželis, sporto klubas.

Šiuo metu brangiausi mikrorajonai Vilniuje yra Senamiestis (apie 23 Eur/kv. m), Paupys (apie 22 Eur/kv. m) ir Naujamiestis (apie 19 Eur/kv. m). Tai vietos, kur viskas pasiekiama pėsčiomis, o gyvenimo ritmas nenutrūksta. Tačiau verta atkreipti dėmesį ir į mikrorajonus, kurių vertė sparčiai kyla. Pvz., Markučiuose ir Žirmūnuose per pastaruosius penkerius metus nuomos kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o Naujamiestyje – net 58 proc. Tai reiškia, kad pokyčių etape esantys rajonai dažnai turi didelį investicinį potencialą.

Pagal pasiūlą, šiuo metu Vilniaus nuomos rinkoje dominuoja 2 kambarių butai – jų yra beveik pusė visos pasiūlos; 1 kamb. butai sudaro apie 33, o 3 – apie 15 proc. Toks pasiskirstymas rodo, kad verta apsvarstyti ir 1 bei 3 kambarių butus. Jų pasiūla mažesnė, o nuomos kaina gali būti iki 15 proc. aukštesnė. Be to, jie patrauklesni šeimoms ar ilgalaikiams nuomininkams – o tai reiškia mažesnę rotaciją ir stabilesnį pajamų srautą.

Perkant būstą su tikslu jį nuomoti svarbiausia suprasti, kad tai – ne asmeninis, o rinkai skirtas sprendimas. Šis būstas neturi atitikti savininko skonio: jis turi būti patrauklus kuo platesniam nuomininkų ratui.

Nustatant kainą paprasčiausia išanalizuoti panašius objektus toje pačioje vietovėje. Antra, įvertinti būsto būklę ir ypatybes: gerai prižiūrėtas, šiuolaikiškai įrengtas objektas gali būti nuomojamas už aukštesnę kainą. Svarbus faktorius yra sezoniškumas, nes nuomos kaina prieš rugsėjį, mokslo metų pradžią dažnai būna aukštesnė dėl paklausos.

Galiausiai, nuomos trukmė taip pat turi įtakos kainai: ilgalaikės sutartys, nepaisant dažnai žemesnės kainos, užtikrina pastovias pajamas. Trumpalaikė nuoma gali suteikti didesnes kainas, tačiau su didesne rizika ir galimomis prastovomis.

Dažnai nesusimąstoma, kad vienas mėnuo, kai būstas lieka neišnuomotas, gali būti nuostolingesnis nei mažesnė nuomos kaina.

Pavyzdžiui, jei norima nuomoti būstą už 700 Eur/mėn., tačiau reali nuomos kaina rinkoje yra 650 Eur/mėn., mėnesio „prastova“, ne tik nubrauks nuomos pajamas, bet dar teks padengti komunalinius mokesčius, kurie vidutiniškai sudaro apie 150 Eur/mėn. Iš karto nustačius mažesnę kainą, metinės pajamos būtų buvusios 7 800 Eur; su aukštesne kaina pralaukus mėnesį – 7 550 Eur.

Svarbu įvertinti visas dedamąsias: paskolos palūkanas, turto priežiūros kaštus, ilgalaikį vertės augimą. Net esant kuklesnei nuomos grąžai, investicija gali būti pelninga, jei būsto vertė auga.

„Mūnai by CITUS“ / „Citus“ archyvo nuotr.

Būstas, kaip investicija: kaip atpažinti vietas, kur vertė augs greičiausiai

Investuojant į vertės augimą, svarbu ne tik skaičiuoti, bet ir įsijausti: kaip šis rajonas atrodys po 5–10 metų? Kokių žmonių jis pritrauks? Ar čia kursis bendruomenė, ar vyraus žmonių kaita? Tokie klausimai padeda įžvelgti potencialą dar prieš jam atsiskleidžiant. Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Vertės augimą lemia trys pagrindiniai veiksniai:

• vystymosi potencialas – infrastruktūra, verslo investicijos ir darbo vietos, švietimo įstaigos;
• konkurencinė aplinka – pasiūlos dydis ir dinamika;
• rinkos ciklas – būsto kainų pokytis per tam tikrą laikotarpį.

Tokie klausimai padeda į investicijas žiūrėti strategiškai, o ne iš trumpalaikės perspektyvos.

Norint priimti pagrįstą sprendimą dėl investicijos, vien tik kainų pokyčių ar ROI skaičių neužtenka. Reikia pažvelgti į gilumines priežastis, kurios lemia kainų augimą: savivaldybės planuojamą infrastruktūrą, švietimo įstaigų plėtrą, konkurencinę pasiūlą (ar aplink nėra dar 10 analogiškų projektų?), miesto strategiją ir net gyventojų skaičiaus pokyčius.

Dažnai būtent šie pokyčiai signalizuoja apie vertės kilimą dar iki tol, kol jis atsispindi kainose.

Rinkos patrauklumas ir vertės augimo greitis glaudžiai siejasi su pasiūlos ir paklausos balansu. „Citus“ duomenys rodo, kad per artimiausius 5 metus būsto vertė besivystančiuose rajonuose – Žirmūnuose, Naujamiestyje, Vilkpėdėje, Naujininkuose – gali išaugti 30–40 proc., tuo tarpu brandžiuose rajonuose, tokiuose, kaip Senamiestis, Antakalnis, nemaža dalis miegamųjų rajonų – apie 20–25 proc.

„Mūnai by CITUS“ / „Citus“ archyvo nuotr.

Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės. Vilkpėdėje 2018 m. naujos statybos butai kainavo apie 1 565 Eur/kv. m, o 2025 metais – 3 920 Eur/kv. m, taigi, naujų butų kainos augo apie 150 proc. Buvo išplėtoti 8 nauji projektai su maždaug 1 160 butų, šiuo metu plėtra vyksta 4 projektuose su 835 butais. Užupyje ir Paupyje nuo 2018 m. naujos statybos butai brango apie 136 proc., Šnipiškėse – 129 proc.

Tuo tarpu mikrorajonai, kurie, tikėtina, ateityje vertę augins ribotai, yra Antakalnis, Žvėrynas, Naujoji Vilnia. Pirmuosiuose jau susiformavo aukštas kainų lygis, o plėtros galimybės – ribotos. Naujojoje Vilnioje trūksta nuoseklios miesto vizijos, dominuoja senos statybos butų fondas.

Vilniaus mieste vis labiau ryškėja teritorijos, kurios ateityje, tikėtina, turės didžiausią NT vertės augimo potencialą. Tarp jų – Naujamiestis, Žirmūnai ir Naujininkų šiaurinė dalis. Didžiausią pokytį Naujamiestyje ir Naujininkuose sukels stoties konversija – vienas ambicingiausių miesto projektų. Žirmūnuose svarbi autobusų parko konversija ir miesto siekis įgyvendinti „15 minučių miesto“ koncepciją. Naujininkuose, kurių šiaurinė dalis ribojasi su centru ir Senamiesčiu, vis dar vyrauja žemesnis kainų lygis, tačiau jau numatyti keli aukštesnės klasės projektai.

Šiuo metu rinkos aktyvumą palaiko tiek palūkanų mažėjimo lūkesčiai, tiek pirkėjų įsitikinimas, kad būsto vertė ir toliau augs. Tai leidžia daryti prielaidą, kad 2025 m. pirmoji pusė išliks aktyvi.

Svarbiausia – ne pagauti „tobulą momentą“, o suprasti, kada tas momentas yra jūsų gyvenime. Rinkos sąlygos keičiasi, palūkanos svyruoja, bet gyvenimas nestovi vietoje. Todėl svarbu ne atidėlioti, o priimti sprendimą tada, kai atsiranda aiškus poreikis – tada būstas tampa sprendimu, o ne problema.