Pastaruoju metu vis dažniau girdime apie naują Europos Sąjungos būsto politikos kryptį ir Lietuvoje rengiamus teisės aktų pakeitimus. Vieni tai vadina būtinu būsto rinkos sutvarkymu, kiti – vis didėjančiu valstybės kišimusi į privataus turto naudojimą. O tai, žinoma, žadina aistras, diskusijas, net pasipiktinimą.
Ar tikrai Briuselis jau nurodė Lietuvai riboti gyventojų teisę parduoti ar išnuomoti savo butą? Kur baigiasi savininko teisė disponuoti savo turtu ir prasideda valstybės teisė jį reguliuoti? Be abejo, šis klausimas svarbus disponuojantiems nuosavu nekilnojamuoju turtu (NT).
Kalbos apie „Briuselio apynasrį“ skamba grėsmingai, tačiau ką iš tiesų numato oficialūs dokumentai? Atvirai kalbant, trumpalaikė nuoma jau patenka į naujo ES reglamentavimo akiratį, Lietuvoje rengiamos patalpų naudojimo ne pagal paskirtį taisyklės, o valstybė kuria ilgalaikę būsto prieinamumo politiką.
Būsto politikos vairas – Aplinkos ministerijos rankose
Lietuvoje šiuo metu rengiama Nacionalinė būsto prieinamumo didinimo darbotvarkė. Jos rengimą koordinuoja Aplinkos ministerija, bendradarbiaudama su kitomis ministerijomis, Lietuvos banku, valstybės institucijomis ir socialiniais partneriais. Tai tiesa. Ministerija skelbia, kad 2026 metų rugpjūtį baigtas būsto prieinamumo Lietuvoje vertinimas. Jo rezultatai ir rekomendacijos taps pagrindu ilgalaikei valstybės būsto politikai – bus vertinama būsto pasiūla, įperkamumas, kokybė, energinis efektyvumas, prieinama nuoma, socialinio ir savivaldybių būsto plėtra. Tai svarbu, nes kalbama ne vien apie socialinį būstą ar jaunų šeimų galimybes įsigyti stogą virš galvos. Į būsto politiką vis labiau žvelgiama kaip į visą rinką apimančią sistemą.
Tačiau kol kas oficialiuose dokumentuose nėra nuostatos, kuri apskritai uždraustų žmogui parduoti jam priklausantį butą ar išnuomoti jį ilgalaikei nuomai. Tad viešojoje erdvėje diskusijos šia tema kartais perlenkia lazdą ir kelia ne visai pagrįstą įtampą.
Prie ko Briuselis?
Europos Sąjunga iš tiesų aktyviai imasi būsto prieinamumo klausimo. Viena iš sričių, kurioje jau priimtas konkretus teisės aktas, yra trumpalaikė būsto nuoma, ypač per internetines platformas.
Tai – Europos Parlamento ir Tarybos reglamentas (ES) 2024/1028, skirtas duomenų apie trumpalaikės būsto nuomos paslaugas rinkimui ir dalijimuisi jais.
Reglamentas taikomas nuo 2026 m. gegužės 20 d. Jo tikslas – kad valstybių institucijos turėtų daugiau patikimų duomenų apie trumpalaikės nuomos rinką ir galėtų ją tinkamai reguliuoti. Reglamentas nustato tam tikras pareigas internetinėms trumpalaikės nuomos platformoms bei duomenų teikimo mechanizmus.
Europos Komisijos aiškinime tiesiai nurodoma, kad trumpalaikės nuomos augimas kai kuriose vietovėse gali turėti įtakos ilgalaikio būsto pasiūlai. Todėl valstybės ir savivaldybės vis dažniau ieško priemonių šiai rinkai reguliuoti. Tačiau viską įvertinus matyti, kad tai nėra ES draudimas parduoti butą ar apskritai jį išnuomoti.
Lietuvoje ruošiamas dar vienas svarbus pakeitimas
Daugiau klausimų gali kilti dėl Lietuvoje rengiamo Vyriausybės nutarimo projekto, kuriuo būtų iš naujo reglamentuojama statinių ir jų patalpų naudojimo ne pagal paskirtį tvarka.
Projekte numatyta, kad nauja tvarka įsigaliotų 2026 m. lapkričio 1 d. Iki šios datos pradėtam naudojimui ne pagal paskirtį būtų taikoma ankstesnė tvarka, o projekte atskirai numatytos ir pereinamosios nuostatos dėl anksčiau sudarytų bei įregistruotų nuomos, subnuomos ar panaudos sutarčių.
Šis dokumentas aktualus todėl, kad jis kalba ne apie nuosavybės teisės panaikinimą, o apie tai, kaip konkrečios patalpos (NT) gali būti naudojamos. Kitaip tariant, reikia skirti du visiškai skirtingus dalykus: teisę turėti ir disponuoti nekilnojamuoju turtu bei reikalavimus, kokiai veiklai tas turtas gali būti naudojamas.
Kur prasideda „apynasris“?
Būtent čia ir slypi visa diskusijos esmė. Jeigu žmogus turi butą, jo nuosavybės teisė savaime nereiškia, kad bet kokia veikla tame bute gali būti vykdoma be jokių taisyklių. Valstybė gali nustatyti statinių naudojimo, priešgaisrinės saugos, teritorijų planavimo, higienos, turizmo ar kitus reikalavimus.
Dar daugiau klausimų kyla dėl trumpalaikės nuomos. Vienoje vietoje dešimtys butų gali būti naudojami turistams, nors vietos gyventojams trūksta ilgalaikei nuomai skirtų būstų. Būtent tokias situacijas vis dažniau bandoma reguliuoti Europos miestuose. Pavyzdžiui, kai kuriuose Ispanijos regionuose jau senokai galioja turistinės licencijos. Didesniuose miestuose gali būti ribojamas naujų turistinių licencijų išdavimas, kad išsaugotų stabilumą, nes trumpalaikė nuoma stabdo ilgalaikės nuomos verslą Ispanijoje. Su šia problema jau susidūrė ir kai kurie lietuviai, ten įsigiję investicinį būstą, prieš tai neįsigilinę į teisinius niuansus.
Tačiau iš to dar negalima daryti išvados, kad Europos Sąjunga Lietuvai liepė uždrausti gyventojams pardavinėti ar įprastai nuomoti savo butus.
NT rinkai reguliuoti Lietuvos banko (LB) vadovas Gediminas Šimkus 2026-ųjų birželį pristatė idėją svarstyti siauresnę priemonę – mokestį būsto sandoriams, kai būstas perkamas investicijai.
„Idėja Lietuvai, kuri yra kitose šalyse. Visai verta galvoti apie siauresnes priemones, pavyzdžiui, investicinių būsto sandorių mokestį“, – yra sakęs G. Šimkus.
Remiantis LB duomenimis, 2026 m. būsto kainos kilo daugiau kaip 15 proc. metiniu tempu, o darbo užmokestis – apie 8 proc.; kartu bankas pažymi, kad investicinio būsto paklausa prisidėjo prie rinkos aktyvumo. Tačiau ekspertai akcentuoja, kad nereikia turėti iliuzijų, jog mokesčiai mažins būsto kainas.
Ką reikėtų žinoti buto savininkui?
Šiuo metu svarbiausia nepasiduoti kurstomoms aistroms ir skambioms socialiniuose tinkluose bei žiniakslaidoje pasirodančioms antraštėms. Apibendrinant – nė vienas iš aptariamų dokumentų pats savaime nereiškia bendro draudimo Lietuvos gyventojui parduoti savo butą. Bent jau tiek gerai. Tačiau keičiasi reguliavimo aplinka: daugiau dėmesio skiriama trumpalaikei nuomai, duomenų rinkimui, patalpų naudojimui pagal paskirtį ir būsto prieinamumui.
Europos reglamentas (ES) 2024/1028 jau galioja ir taikomas nuo 2026 m. gegužės 20 d., o Lietuvos Vyriausybės rengiamas patalpų naudojimo ne pagal paskirtį tvarkos pakeitimas kol kas yra projektas, kuriame numatyta 2026 m. lapkričio 1 d. įsigaliojimo data.
Todėl šiandien tiksliau būtų kalbėti ne apie tai, kad „Briuselis uždraus parduoti NT“, o apie besikeičiančią būsto rinkos reguliavimo kryptį.
Tikrasis klausimas – kiek valstybė ir savivaldybės ateityje galės reguliuoti tai, kaip savininkas naudoja, nuomoja ir kitais būdais disponuoja savo nekilnojamuoju turtu?
Atsakymas į šį klausimą dar nėra galutinai sudėliotas, nes dalis sprendimų Lietuvoje dar tik rengiami. Jeigu tikėtume sąmokslo teorijomis, pasaulį valdantys galingieji ir turtingiausieji planuoja tokį scenarijų, kad žmonės dirbtų ne už pinigus, o tiesiog už galimybę turėti stogą virš galvos (apie nuosavą bus galima tik pasvajoti?) ir duonos kąsnį. Piešiami niūrūs ateities vaizdai, bet baisiausia, kad net fantastinių filmų scenarijai – jau pildosi. Pagyvensime, pamatysime.
(be temos)
(be temos)
(be temos)